澳洲房产投资难保正现金流！租金收益难敌利率成本上涨

CoreLogic的最新数据显示，自利率开始上升以来，投资住宅能够收回成本的郊区数量减少了70%，寻找现金流为正的房产变得更加困难。

据这家数据提供商的数据显示，尽管购房价格下降，租金大幅上涨，但独立屋现金流为中性或正的郊区数量已从4月份的1248个下降至375个，而单元房的这一总数也从878个骤降至250个。

CoreLogic研究总监劳利斯(Tim Lawless)表示，“房产投资或许至少能收回成本的郊区越来越少，这是因为贷款成本的上升幅度超过了租金上涨带来的收入。”

“尽管租金迅速上涨，但明年我们可能会看到越来越少的郊区为投资者带来正或中性的现金流结果，因为抵押贷款的成本上升超过了租金收入的增长。”

现金流是指房产的年收入减去假定的年度支出，而在抵押贷款成本上升、收入面临压力之际，房产现金流为正的地区越来越少，这使得投资者更难进入市场。

自今年4月以来，全澳租金已上涨5.8%，相当于每周增加30澳元，或每月增加约131澳元的租金收入。

同期，投资者平均利率已从2.8%升至5%，一笔50万澳元、贷款价值比为90%的抵押贷款每月要多支付大约800澳元的利息。

“在如今的市场上，由于利率上升，很难在不影响资本增长的情况下找到现金流为正的房产，”悉尼房地产投资者、买家代理机构Right property Group创始人库马尔(Victor Kumar)表示。

“即使是一些在利率较低时购买的现金流为正的房产，现在也因为利率上升而导致现金流迅速变成负值。”

买家中介机构InvestorKit创始人帕里瓦尔(Arjun Paliwal)表示，由于抵押贷款还款增加，去年这个时候实现约1500澳元正现金流的一些房产，现在出现了约8000澳元的缺口。

他说，“利率变化是这种转变的重要原因，尽管由于租金快速上涨，缺口正在缩小，但我们预计这种情况将继续下去。”

投资者仍能获得正现金流房产的625个郊区主要集中在达尔文、珀斯、阿德莱德、布里斯班和墨尔本，而西澳内陆的矿业城镇则在该地区榜单上占据主导。

西澳内陆城镇Baynton, Nickol, South Hedland, Newman和Port Hedland的房屋回报率最高，扣除费用后，投资者的年现金流最高可达22,715澳元。

在州府城市中，位于达尔文郊区的Zuccoli在现金流最高的郊区榜单上排名第一，独立屋总租金收益率为6.9%，年现金流为8001澳元。

珀斯西南部Orelia的单元房对投资者来说也很不错，租金收益率升至9.7%，相当于每年6458澳元的现金流。

在布里斯班，Ipswich区的Goodna的单元房也能实现8.5%的租金收益率，或每年6951澳元的现金流。

与此同时，墨尔本市、Travancore和Carlton单元房的租金收益率上升至6.1%，相当于每年的正现金流分别为3793、3665和2699澳元。

阿德莱德北部郊区Elizabeth Downs和Elizabeth North的独立屋租金回报率也很高，分别为6.7%和6.8%，每年的现金流达到3606澳元。

CoreLogic在计算现金流时，考虑了按年计算的租金收入及开支，包括按揭还款总额及杂项开支的扣除。

抵押贷款还款是根据澳储行最新的新贷款平均投资者利率(4.97%)和房价中值90%的贷款与估值比率(LVR)计算的，这意味着买家有10%的首付。

“杂项费用”也按购买成本的1%计算在内，包括保险、费率、维修费和管理费等费用。

CoreLogic的劳利斯表示，尽管不断上涨的租金和不断下跌的房价可能会吸引一些投资者重返市场，但借贷能力的下降会让很多人望而却步。

他说，“投资者的动机往往是中长期资本收益的前景，而不是租金收益率，然而，对一些投资者来说，获得融资资格可能是一个挑战。”

“潜在投资者将需要证明自己有能力偿还贷款，通常是在负现金流的情况下，考虑到3个百分点的还款缓冲，这就更难了。 一旦利率企稳、房价停止下跌，投资活动可能会上升。然而，在收益率进一步上升、利率下降或还款缓冲降低之前，投资活动很难超过平均水平。”