澳典型房东亏的多、挣的少！多数年收入低于10万澳元

马丁（Fiona Martin）和她的孩子们租住在一套她买不起的房子里。幸运的是，她名下还有一处小户型投资房，收入刚好可以补贴她的房租。

马丁的投资房位于墨尔本的Kew，她是一名房地产卖方经纪人，她的许多客户正在纷纷卖掉投资房，因为随着利率上升，这些房产在经济上不再有价值，而且管理这些房产所花费的时间“实在是太痛苦了”。

澳洲房东协会（Australian Landlords Association）主席肯特（Andrew Kent）表示，虽然澳洲的房东通常被描绘成富裕的贵族，但马丁代表了租赁市场中80%以上由个人或“散户投资者”组成的典型房东。

近期税务数据显示，大多数房东的应纳税收入低于10万澳元，收入在1.82万澳元至4.5万澳元之间的房东多于收入在12万澳元至18万澳元之间的房东。

在2021年，超过30万拥有出租房产的人报告的应纳税收入低于1.82万澳元。

马丁说：“有一种假设认为房东是坏人，租户应该得到更多，因为他们更穷，因为他们买不起房。但大多数房东名下只有一套投资房产，而且他们都是家庭。”

数据证实了她的观点。房东很可能是有孩子的家庭：大约四成房东符合家庭类别，三分之二的房东有两份收入。

按原始数字计算，房东的前五大职业是：总经理、学校教师、首席执行官或执行董事、注册护士和会计师。餐饮服务人员——包括调酒师、咖啡师、服务员和快餐厨师——是最不可能成为房东的职业，约占2%。

事实上，澳洲的大多数房东都是工薪家庭或中等收入者，这并不符合“城市富裕阶层”主导了大部分租赁市场的政治叙事。

然而，有些职业确实更符合这一刻板印象。在澳洲，外科医生、校长和采矿工程师拥有出租物业的比例最高。2021年，这些行业每三人中就有一人以上拥有租房收入。

税务局（ATO）2012年的数据显示，工作收入接近平均水平的人在房产租赁领域占据主导地位。

例如，在拥有出租房产的人中，前40大职业包括儿童保育、身障人士照护和老年护理、汽车机械师、卡车司机、接待员、销售助理和警察。

但是，老年人和其他应税收入较低但拥有大量资产的人可能会扭曲房东的收入统计。如果拥有房产和股票等资产的成本超过其每年产生的收入，则可通过负扣税减少应税收入。然而，超过100万负资产纳税人在2021年从收入中获得的扣除额不到1万澳元，许多人没有获得任何净收益，因为他们的应税收入太低，完全没有纳税。

2000年至2021年间，30岁以下的房东减少了1.65万人，而60岁以上的房东增加了42.4万人。自2000年以来，60岁以上人群也是唯一一个房东数量每年持续增长的年龄段。

自2000年以来，拥有六处或六处以上房产的房东数量增长了241%，而仅拥有一处房产的房东数量增长了81%。拥有两套、三套或四套房产的房东人数自2000年以来增加了一倍多，拥有五套房产的房东人数增加了两倍多。

肯特表示，允许人们购买投资房产的自我管理养老基金（SMSF）的变化推动了市场的发展，但最近，由于多种原因，澳洲的房东总数有所减少。

房东总数在2019年开始下降，这是30多年来的第一次。

大约有230万澳洲人（大约每九个成年人中就有一个）拥有一套出租房产。房产投资者的贷款总额一直高于首置业者，因此市场上的租赁房产数量超过了新屋。自2002年7月以来，投资者的投资额已超过新购房者8,740亿澳元。

然而，最近房东纷纷退市，缩小了这一差距（自2022年初以来，这一差距减少了20亿澳元）。

PEXA今年3月的研究发现，房价飙升导致五年内的半数投资房所有者退出市场，这意味着“卖房”是房东主动终止租约的最常见原因。

澳人一直指责外国投资者扭曲了本地方式，但他们总体上只是“小角色”，而且“并非来自你以为的地方”。

澳洲住房和城市研究所常务董事福塞林翰博士（Michael Fotheringham）说：“当人们说『海外』投资者时，他们有点是在暗示『中国』投资者，有一种威胁感，但实际上加拿大才在名单前列。”

2021-22年，澳洲新建了约18万套住宅，有80万套房产易手。外国买家约占新房交易总量的3%，不到房产销售总量的1%。

自1994年以来，大多数澳洲房东在出租物业上都是亏损的，在扣除租金支出后，平均每位房东每年通常亏损7000澳元至1.45万澳元，尽管他们可以通过负扣税抵消部分所得税。