海外移民大量涌入提振房价 悉尼墨尔本楼市触底回升

据一些房地产数据分析师声称，悉尼和墨尔本的房价低迷已经结束，移民的创纪录回归正提振房产价格，促使这两座澳洲最大的首府城市的楼市已触底回升。

尽管一些房地产业的经济学家认为，如果利率继续上升，房价可能仍会进一步下跌，但即使是那些尚未触底的人士也表示，疫情过后移民回归的速度快于预期，将支撑房地产市场。

Challenger财富管理公司的首席经济学家卡恩斯（ Jonathan Kearns）说，「移民重新涌入这个国家，将比开发商在大约12至24个月前的预期更多，我们在2000年代看到了意外移民如何刺激价格。」

曾担任过澳洲央行的金融稳定部门主管的卡恩斯指称：「当时还有其他因素在起作用，在疫情大流行中，意外的移民短缺被家庭规模的缩小和对更多住房的普遍需求所抵消。」

地产研究机构CoreLogic，SQM Research，Proptrack和加拿大皇家银行资本市场（ Capital Markets）的分析师都宣布，由于越来越多的住房市场指标显著好转，这个国家两个最大的房地产市场的房价已经触底。

CoreLogic研究主管欧文（Eliza Owen）说：「随着住房融资、消费者信心、卖家折扣和销售量方面出现更多数据，全国住房市场下滑似乎可能在3月初触底反弹。」

「海外移民的创纪录回归是出乎意料的，这使得住房需求远远超过供应，这有助于开始更持续的价值上升。」

CoreLogic的每日指数还显示，悉尼房价似乎在2月的第一周触底反弹，此后上涨了约2%，而墨尔本的房价在3月初触底反弹，上涨了0.7%。

根据CoreLogic的数据，这意味着全国房屋价值从峰到谷下降了9.4%，这是有记录以来最大的房地产市场下滑。然而，这大大低于许多经济学家预测的15%跌幅。

对于悉尼来说，房价从高峰到低谷下跌了14%，墨尔本下跌了9.8%。这些结果低于许多经济学家预测的悉尼房价下跌20%，墨尔本房价下跌15%。

欧文说：「房地产市场开始回升，通常以悉尼和墨尔本高端住宅市场的回稳为标志，这也反映在3月份的房屋价格指数数据中。」

3月份，悉尼高端住宅区东区房价上涨了3.1%，而在墨尔本，高端住宅区–内东地区的月度房价上涨最快，达到1.3%。

住宅销售数量也强劲复苏，截至3月份环比增长10.4%，尽管根据CoreLogic的数据，同比仍下降了约16%。

SQM Research董事总经理克里斯托福（Louis Christopher）表示，住宅拍卖市场的迅速改善和卖家商要价的上涨，也是悉尼和墨尔本房地产市场触底回升的明显迹象。

根据SQM Research的数据，在截至4月11日的过去四周，悉尼待售房屋的要价上涨2.7%。在墨尔本上涨0.9%，在全国范围内上涨0.7%。

周末的住宅拍卖清拍率也保持坚挺，在截至2023年4月2日的四周内，首府城市的综合住宅拍卖清拍率平均为65.4%，高于2022年最后几周。

克里斯托福说：「我相信悉尼和墨尔本市场最糟糕的时期已经过去。我们相信，如果现金利率峰值低于4%，房地产市场将从这里复苏，这种情况看起来会发生。」

「我们仍然有通货膨胀，住房在历史上一直是对冲通货膨胀的好工具。」

「我们的人口增长也创下历史新高，因此我们看到对住宿的潜在需求激增，这在租赁市场上表现得很明显。但这也影响了销售市场，因为许多新来者不想租房。这就是为什么我们对2023年房地产市场复苏越来越有信心。」

Proptrack经济研究主管库舍尔（Cameron Kusher）也表示，悉尼和墨尔本市场已经达到了最低点，至少目前看起来是这样。

他说：「我认为目前，这些市场的价格已经触底。我们已经看到价格开始小幅上涨，市场上的新房源仍然很少。我的观点是，我们将在未来几个月开始看到一些温和的价格增长，这是我几个月前没有预料到的。」

「我认为本月暂停加息是一个明确的信号，表明我们非常接近利率的峰值。这将使人们更放心地从事买卖房产的业务。」

「我们也看到更少的新开发楼盘项目的开始，因为开发商无法弥补这些疫情期间积压的项目，因此这推动了对成熟房地产的需求增加，并推动了比预期更早的复苏。」

Domain的研究和经济主管鲍威尔（Nicola Powell）博士表示，市场动态已经改变，但她仍然不愿意将它称为这一轮楼市下行，已经走出低谷。

她说：「暂停加息显然有助于改善市场情绪，创纪录的移民水平将对租金和住宅销售产生积极影响。」

「我现在感到更加乐观，因为固定利率悬崖不会像以前预期的那么严重，考虑到大多数房主似乎已经适应了更高的利率。」

CoreLogic的欧文表示，虽然市场指标越来越指向市场的底部已经过去，但仍存在一些风险，可能会减缓未来一年的复苏。」

「利率的路径仍然不确定，如果住房价值的恢复导致家庭支出水准提高，房地产市场复苏的财富效应可能会给澳洲央行带来麻烦。」