加息后下行风险增大！Jarden预测澳洲房价将跌20-25%

投资银行Jarden的分析师表示，全澳房价有可能下跌20%至25%，由于周二连续第9次加息，这一降幅度比此前预测的要更大。

Jarden此前的预测是全澳房价从峰值跌至低谷将下跌15%至20%。而澳储行(RBA)也出人意料地转向鹰派，在将现金利率上调25个基点至3.35%后，暗示未来将进一步加息。

Jarden分析师卡乔(Carlos Cacho)和马卢夫(Anthony Malouf)写道，“在(周二)澳储行董事会会议之前，我们的渠道检查显示，房地产市场持谨慎乐观态度，预计加息周期即将结束，房价将企稳。”

“人们认为，悉尼20%的跌幅已成为一种心理屏障，房价不太可能进一步下跌。我们的看法是，澳储行的鹰派转变可能会颠覆这种萌芽中的乐观情绪，导致价格进一步下跌。我们长期以来预测房价从峰值到谷底将下跌15%至20%，现在认为下行风险太大，并将其修正至20%至25%(2023下跌15%)。”

悉尼1月份房价下跌1.2%，至999,278澳元，这是近两年来房价首次低于100万澳元。

根据CoreLogic的数据，悉尼房价在过去一年里下跌了13.8%，是所有州府中下跌最快的。过去一年，全澳房价下降了7.2%。

2024年房价预计上涨10% 分析师指出，如果Jarden的预测完全实现，全澳房价将恢复到2020年的水平，有效地抵消了新冠疫情期间期间的大部分价格上涨。 然

而，如果降息、放松借贷规则和减税结合起来提高借款人的能力，那么复苏可能即将到来，预计到2024年房价将上涨10%或更多。

复苏的关键在于3%还款“缓冲”的压力减轻，根据澳洲审慎监管局（APRA）的宏观审慎措施，贷款机构在评估一笔新贷款时，必须在当前抵押贷款利率的基础上加上这一缓冲利率。

上周，APRA主席朗斯代尔(John Lonsdale)表示，该监管机构愿意修改其宏观审慎政策，以确保银行不会“扼杀信贷”。

Jarden认为，APRA的一个可能举措是将还款缓冲从3%降至2%，这一决定可能在今年9月前做出。

Jarden的分析师写道，“单独来看，这将使借贷能力提高10%左右，大幅降低下行风险。如果APRA不像我们预期的那样放松政策，价格可能会有进一步的下行风险，至少在澳储行降息之前。重要的是，这种放松监管、降息和启动第三阶段减税(每年价值200亿澳元)的组合可能会在2024年推动房地产市场强劲反弹。”

CoreLogic本周的分析显示，住房价值要恢复到疫情之前的水平还有一段路要走，除了墨尔本，该市的平均价格距离2020年3月的水平仅相差0.4%。

悉尼的房价需要下跌6.9%，才能抵消房地产繁荣带来的收益。在全澳范围内，房价仍比2020年3月的水平高出13%。