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- 房价暴涨,调控哨声响起
- 租房利弊
- 买房利弊
- 租房买房,哪个更适合你?
- 房市调控对购房者影响
- 结论
房价暴涨,调控哨声响起
疫情期间,澳洲房价逆势而上,即使在封城期间,依然保持稳定上涨的态势。
而如今,房价可负担性已经恶化,越来越多的买家被挤出市场,尤其是首次置业者。
根据Domain数据模型,悉尼独栋屋中位价为141万澳币,是当地人工资23倍,而维州人需要不吃不喝18年才能买得起独栋别墅。
房市火爆异常,监管机构开始考虑给房市“降温”。
在本周,澳洲金融监管委员会证实,将开始采取行动限制贷款,打击房地产市场风险。
监管机构的宏观调控,对房市会有怎么样的影响?
对于消费者而言,是该买房还是租房呢?
房价高居不下(图源:Corelogic)
租房利弊
先说说租房的优点。
灵活性是租房第一大优势。
租户可以选择自己喜欢的地方居住或者工作,尽情享受这个地方优越的位置和设备设施,如果生活、工作地点变动,随时随地可以到另外一个地方租房,完全不用担心被房子“拴住”。
不仅如此,在澳洲大城市租房,租金压力比房贷压力要小很多。
根据Corelogic数据显示,在墨尔本,高达92.7%的房子,租比买要便宜,在悉尼,这个比例更是超过95%。
租户能够以较低的成本,在大城市中享受更多的就业机会,更为便利和完善的交通、购物设施,更优越的教育资源。
租客租房(图源:Tempiolaw)
当然,租房也有其缺点。
最主要的缺点,当然是没有办法享受到房子的增值红利,自己每个月上交给房东的租金,实际上就是在帮房东还房贷,到头来是给别人做嫁衣。
再者,租户对房子没有所有权,因此在租期、租金方面,没有办法掌握话语权,房东如果要涨租金,或者卖房子,租客也只能搬家,心理上没有归属感。
租客频繁搬家(图源:Study Finds)
买房利弊
购房者拥有房子所有权,其最大的优势,是可以通过长期持有房产,享受资产增值。
当房价涨到一定阶段,购房者可以进行贷款重组(Refinance),从中套现,拿钱继续进行下一步的投资。很多普通家庭,通过这样的方式,以房养房,运用资产创造更大的投资收益。
其次,租客交纳的租金,将成为房东的现金流,能够帮房东抵扣掉大部分房贷,大大降低房东的贷款压力。
而如果在一些偏远地区投资置业,房价不高,贷款较低,租金扣除贷款之后还能有所结余。
不仅如此,投资房还能抵扣税收。
购房者能利用负扣税政策,利用投资房的“亏损”抵扣掉自己的税收,这对于一些高薪家庭而言,是合理避税的法宝。
资产增值(图源:West Australia)
不过,购房者在享受红利的同时,也需要付出相应的成本。
首先是占房价20%的首付,至少需要几十万澳币,这已经是一笔不菲的开销。
其次,购房者还得缴纳各种税收,印花税、土地税等等,这些加起来少则几万澳币,多则可达十几万澳币。
再有,房东还需要支付房子高昂的持有成本,其中,房贷是房东身上最为沉重的压力。
据Domain报道,目前有超过13万户家庭承受着巨大的房贷压力,一旦贷款政策发生变化,银行提高利息,这些家庭很可能会迅速陷入困境。
不仅如此,房子每年的维修维护、市政费等等其他杂费,都需要房东自掏腰包。
可以说,买房不仅考验购房者的存款情况,也需要购房者具备稳健的现金流。
一旦超过自己承受能力买房,很有可能严重影响到自己和家人的生活质量,沦为“房奴”。
沉重的房贷压力(图源:DG Institute)
租房买房,哪个更适合你?
租房,能够提供灵活性和便利性,适合两类人群:
第一类,学习、工作地点经常变动的人群,尤其是相对年轻的群体,事业尚未稳定,还没有成家立业,就非常适合租房。
第二类,对于家里有孩子,希望孩子能上顶尖公校的家庭,认为没有必要购买昂贵的学区房,租房也是很好的选择。
家长送孩子上顶尖公校(图源:Domain)
但是,从长远来看,租房并不能够给租客带来经济收益。
大部分白领工资涨幅非常有限,且到一定阶段会有天花板,年薪10万澳币已经算是高等收入。
而房价涨幅,不仅秒杀工资涨幅,在一年中挣的钱甚至能远超很多高薪职业。
根据Corelogic最新数据,8月份全澳房价年增长18.4%,其中,悉尼飙涨20.9%, 昆州飞涨18.3%,而封城最久的墨尔本,也涨了13.1%。
如果是一百万的房产,只按照中等水平——年涨幅18%来计算,一年就可以增长18万澳币,按照ATO数据,接近澳洲排名前八的高薪职业(律师、采矿工程师)的年薪。
澳洲前十高薪职业(图源:ATO)
这相当于家里多了一个“劳动力”不眠不休帮家里赚钱,比自己辛辛苦苦工作一年下来挣得还多!
况且,这笔财富是资产增值,如果没有买卖房产,更无需向政府交税。
因此,买房对于有一定储蓄和稳定收入,希望通过长期持有房产获得资产增值的人群,更为适合。
房市调控对购房者影响
澳洲监管机构调控消息一出,许多人不禁担心,房价要跌!
实际上是否如此?
首先,调控的具体政策尚未知晓,调控政策的细微不同,也会对房市有不同程度的影响。
另外,调控发生的时间也尚未确定,从消息发布到政策落地实施,还有一段时间。
房市对政策的反应也有一段滞后的时间,调控政策不一定立刻对房价起作用,而且,不同市场的房价表现也不一样。
比如,澳洲审慎监管局APRA在2014年底,对投资者贷款增速设定10%的上限,澳洲房价依然保持坚挺,持续上涨。
而在2017年,APRA推出另一项重磅政策,限制只付息贷款不得超过新增贷款总额的30% ,才导致悉尼和墨尔本房市降温。
因此,仅从调控消息就推测房价要跌,未免为时过早。调控政策的影响,需要看其出台时间和具体细则。
房市调控政策影响(图源:Corelogic)
再者,了解调控政策对房市的影响,还得从调控的根本目的进行分析。
本轮调控主要目的,并不是要打压房价,而是让债务收入比维持在合理水平。
何为合理的债务收入比?
根据APRA的贷款原则,如果房贷是家庭收入6倍以上,则属于高风险贷款,未来一旦加息,这些购房者会面临巨大的债务危机。APRA将要求银行谨慎放贷,尽可能减少此类高风险贷款。
简而言之,此次调控,旨在于让购房者量力而行,理性贷款。
因此,这样的调控政策,有利于减少购房者的债务风险,打击市场上投机行为,防止房市泡沫越吹越大,保证房地产市场稳健发展。
理性贷款(图源:interdomicilio)
结论
租房和买房,本质上是在“灵活”和“资产增值”两者之间进行选择。
从短期来看,租房能让你自如选择居住地点,不会受到任何束缚。
但是长远来看,理性贷款,选择合适的时机购买房产,享受资产增值,才是工薪家庭实现财富自由的重要途径。
声明:本文所载观点、结论和建议仅供参考,在任何时候都不构成对客户私人投资建议。对依据或者使用本文观点造成的一切后果,本作者均不承担任何法律责任。
参考文章:
http://reports.corelogic.com.au/CL-HOUSING-MARKET-UPDATE/CL-HOUSING-MARKET-UPDATE-33115A68.pdf
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