RBA加息接近尾声！高租金增长明年有望缓解

澳储行(RBA)表示，目前的加息周期即将结束，通胀开始放缓，从明年开始，租金大幅增长的步伐可能会放缓。

房地产研究公司CoreLogic对高利率和高租金之间的关系进行了研究，新分析表明，随着通胀开始下降，澳储行停止加息，紧张的租赁市场有望从2024年开始“放松”。

澳洲现金利率有望在今年见顶，国民银行(NAB)和西太银行(Westpac)预测，到9月，现金利率将达到4.6%；联邦银行(CBA)预计，到8月，现金利率将达到4.35%；澳新银行(ANZ)则预计，在目前4.1%的水平上，不会进一步加息——不过，在下周公布6月份通胀数据之后，这些数据可能会得到重新审视。

澳储行周二公布了7月会议纪要，显示该行决定将利率维持在4.1%不变，原因是担心进一步加息可能在年底前引发意外的失业率上升。

暂停加息的决定将使储行有更多时间来评估过去15个月12次加息的影响，但它表示，尽管有迹象表明通胀正在逐渐缓解，但未来加息或许仍有必要。

各大银行还预测，澳储行将在2024年的某个时候开始降息。

但储行没有给出一个时间框架，而是表示，预计通胀将在“2025年中期”回到2%至3%目标区间的顶端。

CoreLogic的研究主管欧文(Eliza Owen)表示，这一预测对租房者来说是个好消息，因为租金和利率之间存在联系，它们会随着时间的推移而一起变化。

她说，有迹象表明，现金利率正接近峰值，这也可能表明，租金的增长也已经见顶，或者正在接近峰值。 “(利率和租金)可能同时变动的原因有很多，”她写道。

“首先，租金是衡量通胀的一项指标。当租金上涨时，通胀会上升，这促使澳储行提高利率。”

CoreLogic截至6月份的三个月数据显示，全国租金仍高于平均水平，但尽管需求强劲，但租金已开始放缓。

尽管较高的利率可能导致租金上涨，以便房东能够支付更高的抵押贷款还款，但CoreLogic表示，租金上涨不太可能仅仅是为加息成本提供资金。

欧文的分析引用了ATO的税务数据，该数据显示，在2020-21财年，澳洲47.1%的房地产投资者使用负扣税——因此，在澳储行开始加息之前的几年里，租金不支付投资房产的利息成本。

欧文写道，“在截至6月的一年中，CoreLogic每月租金中值预计上涨了225澳元。然而，据估计，一笔新投资贷款的抵押贷款成本，按澳洲住宅价值中位数计算，每月增加了948澳元。”

她还指出，那些拥有少量抵押贷款的出租房产，或者根本没有抵押贷款的房东，可能会“利用”紧张的租赁市场，以提高他们的投资回报。

“无论抵押贷款成本如何，租金通常只有在租赁市场竞争激烈、租房者找不到其他可以协商价格的住处时才会大幅上涨。”