原创 | 澳洲房屋租赁调研报告,详解租房市场现状

在澳洲,激烈的竞争、飙升的房价,正在导致首次购房者的平均年龄越来越高。因此,未来十年内,首次购房者的典型年龄将是四十多岁或五十多岁。

 

如果孩子们从父辈那里接收到可观的遗赠或遗产,他们会很快成为房产拥有者。但父辈年龄老大了才开始买房,不可能留下多少遗赠,因此子女的购房前景也变得很不乐观。

 

年龄很大了才购买第一栋房产,还会对生活质量与安全保障构成不良影响,还不清购房贷款的人其健康幸福比不上其他同龄人,而且有很大的风险会失去自己的房产。

 

传统意义上的澳大利亚本是一个很少出租房的国度。然而,随着拥有自住房的梦想越来越远,越来越多的澳大利亚人开始选择租房。

 

在1994-5年至2013-14年间,租房居住的澳大利亚人口比例从25.7%增加到了31%。

 

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澳大利亚租房市场比较独特。澳大利亚房屋租赁市场严重依赖小型投资者。政府通常会给这部分投资者提供税收减免支持,而后者几乎占据了澳大利亚私有房屋租赁市场的全部份额。

 

社会福利住房(包括各州提供的公共住房、非营利性公司以及本地社区住房服务商提供的社区住房)在房屋租赁市场的占比还不到4%,较十五年前超过5%的比例明显下滑。

 

在澳大利亚,有房人的比例持续下滑。究其原因,澳大利亚房产交易市场,投资者往往占据多数。这部分人的投资行为进而会导致租房市场承压,使得有房人比例进一步降低。

  

随着澳大利亚租客人数逐年上升,租住房屋往往存在质量糟糕、不安全,租金太高等问题。由于越来越多的澳大利亚人长期以来依赖私有房屋租赁市场,这些问题只能变得越来越突出。

 

今天《澳洲财经见闻》为您带来的是一份全国性租房调研报告的翻译整理,希望能帮助各位读者更好地了解租客所面临的问题。

 

阅读导航

一、谁是租客?

二、为什么租房?

三、澳大利亚租期有多长?

四、澳大利亚租金是多少?是否可以负担?

五、找房子

六、出租房屋状况

七、与房东和房产中介打交道

八、搬家

九、租房市场歧视现象

 

谁是租客?

 

可负担能力一直是推动澳大利亚租房市场不断增长的主要因素。

 

仅在过去五年里,澳大利亚全国住宅房屋价格上涨了23%,八大首府城市上涨了30%,而悉尼涨幅更是直逼55%。

 

尽管受访者罗列了许多关于租房的种种缘由,辟如:位置更好(10%)、租金更便宜(8%)、更具灵活度 (8%)或者就是单纯的喜欢(3%),但是成本依然是主要因素。事实上,有半数以上的租客表示之所以租房是因为买不起房。

 

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房价可负担能力恶化问题也就意味着长期租房。43%的受访者租房年限不短于10年。年轻一代的澳大利亚人更是被困在了租房市场。

 

事实上,35岁以下的租房人中1/5的租户租房年限不短于10年。同时45-65岁的租户(65%)相对65岁以上的租户而言,租期更长。

 

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由于新州、维州和西澳等州以及主要城市房价上涨过快,这些地区租客人数逐年上升。因此,相比大城市租客(64%),非首府地区租客租房年限更有可能超过五年(79%)。

 

与此同时,西澳(41%)、维州(40%)和新州(30%)包括悉尼或墨尔本(39%)租房年限短于五年的租客高出昆士兰(24%)、南澳(22%)或其他州和领地(28%)。这也就表明近期在维州、南澳及大都市(尤其是悉尼和墨尔本),很多澳大利亚人是近期才加入租军的行内。

 

为什么租房?

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澳大利亚租期有多长?

在澳大利亚,很少有租户能够签到两年(6%)或是两年以上(5%)的固定期限租赁合同。就获得长期租赁合同而言,独栋屋(7%)的可能性较公寓房(2%)要大;通过私人安排直接与房东(11%)签署长期合同的可能性较房地产代理(1%)可能性要大。

 

大多数租客(51%)签署的是一年期固定租房合同。带小孩的家庭(59%)和通过房产中介的租客(63%)更有可能签订固定租期合同。

 

五分之一的租户选择周期性租房方式(Rolling or periodic lease),11%的租客签订的固定租期为六个月甚至更短。昆士兰州(17%)和西澳(19%)的租客更有可能签署上述短期固定租赁合约,而合租者则更有可能选择周期性租房方式。

 

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短期和未有保障的租赁方式也就意味着租房人会经常搬家。 澳大利亚近半数(51%)租客搬家不少于3次。其中,19%租房不到5年,42%的人未满35周岁。仅有不到十分之一的人搬家不少于11次。

 

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澳大利亚租金是多少?是否可以负担?

 

继澳大利亚悉尼位居全球第二 “房价最难负担”的城市之后,在一份最新的全球房租调查报告中,悉尼的房租也列入全球房租最贵城市的前十名。

 

在这份对比了全球120个主要城市房租花费的调查报告中,前三名城市分别是美国的旧金山、纽约和波士顿,中国香港紧随其后。澳大利亚悉尼则创纪录地位列全球房租最贵城市第十位,每平方米租赁价格达到了每周2.93澳元。

 

这个价格对于正在找寻宜居租房的家庭来说,他们的年收入需要达到约9.66万澳元,对个人来说则需年收入达到约5.1万澳元。这份收入需求根据城市规划部门建议的家庭房屋大小进行预计的,同时也涵盖了租客的房租和生活开支。

 

据统计调查显示,在澳洲大多数租房者个人支付的周租金介于201-400澳元之间(53%)。30%的租客周租金不超过200澳元16%的租客周租金超过400澳元

 

因地理位置、收入水平和其他因素,租金有所差异实属正常。

 

例如,市区的租房人中有49%个人周租金超过301澳元,非首府城市地区租房人中这一比例为1/4。整体而言,42%的租客个人周租金超过301澳元。此外,澳大利亚两大城市——悉尼和墨尔本这一比例高达55%。 

 

悉尼是首府城市中租金可负担水平最低的首府城市其次是霍巴特、布里斯班、阿德莱德,然后是墨尔本和珀斯。大多数首都城市,整体的租金不可负担水平处于中等程度。但是对于大部分最低收入家庭而言(40%),几乎没有什么可负担可言。低收入家庭租金支出在家庭收入中的占比介于50%和85%之间。

 

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通常而言,租金与收入成正比。近些年租金一直在涨已经不是什么秘密,但是对每个人的影响程度不一。

 

找房子

 

尽管近期报道出租物业供过于求,但是澳大利亚租房市场仍然是“房东市场”。

 

四分之三的租客认为,房客租房竞争激烈。因此,62%的潜在租客并不认为自己可以讲价、只能有房子就住;同时,55%的潜在租客担心如果想要找到房子,需要付更多的租金。

 

找到合适的房子(或仅找到房子)可能是一个困难的过程。61%的租房者在过去五年内因为找房子遇到过问题。

 

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根据近期租客找房子的经历来看,租房者平均看房5.4套。其中,租客平均要申请3.1套才能租到房子。在这段时间内参与找房的租客中,超过五分之一的租客因看房时间不方便而放弃看房;同时,差不多比例的租客表示,出租房子的图片或文字说明存在不真实的情况。与此同时,16%的租客表示看房时无法与房东/中介取得联系;12%的租客有过广告上看房时间不准确的经历。

 

即使租客可以成功看房,依然存在以下种种问题:18%的看房人因前面租客依然居住在房子内而无法对房子进行全面考察。12%的看房人因为其他同时参与看房人的因素不能对房子进行全面考察。

 

出租房屋状况

 

相当一部分租户(8%)目前正租住在他们认为亟待修缮的出租房内;相比固定租期租赁合约,选择周期性租赁的租户(14%)更有可能租住在亟待修缮的出租房内。

 

相对维州(6%)和北领地、塔州和首府领地(2%)的租户,新南威尔士州(10%)和南澳(12%)租住在亟待修缮出租房内的租户占比更高。

 

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只有四分之一的租户表示现有住房没有任何问题。事实上,许多租客遭遇过非常严重的问题。

 

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安全隐患同样是一个主要问题。24%的租客表示出租房存在门窗关闭不严的问题。18%的租客表示出租房存在门锁损坏的问题。配套设施问题也很常见。17%的租客表示出租房存在电气问题;同样比例的租户有过关键设施损坏的问题。15%的租客表示出租房存在热水供应的问题。

 

大部分租户均经历过一般失修问题。超过五分之一的租客表示房屋存在油漆剥落或瓷砖脱落的问题。19%的租客遇到过防蚊帘缺失的情况;18%的租客表示房子夏热冬冷,温控有问题。

 

15%的租户经历过热水供应问题。然而,虫害是租户(27%)中最常见的问题。

 

7%的租户则反映了除上述问题以外的其他房屋质量问题。这部分群体中,最常见的问题是户外设施维护问题(如:栅栏腐烂、掉落及无法为房屋主体提供保护)以及天花板或墙体问题(如天花板开裂,或墙壁出现裂缝)。

 

与房东和房产中介打交道

 

虽然许多租客都有遇到过问题,但是并不是所有人都能得到房东或中介的充分或及时回应。

 

所有租客中,只有不到四分之一的受访者表示未收到任何有关修理请求的回复。同时,对于紧急维修, 21%的租客必须等上一个星期才能得到回复。对于非紧急维修,23%的租客表示需要等上一个月。

 

租客不仅没有得到及时的回应,而且还可能会遇到以下不利情形:

 

11%的租客在要求修理后租金上涨;

10%的人表示房东或中介在接到他们的修理请求后发怒。

一些租客甚至有因为抱怨((2%)、要求修理(2%)、或向第三方(如法庭或租户权利保护组织)投诉(2%)后被撵的经历。

 

租客经历过没有通知的情况下房东突然造访(6%),和未经许可的情况下在看房时随意拍照(5%)。十分之一的租客表示有过房东例行检查安排在不方便的时间的情况。

 

租房者面临的另一个主要问题是可能被房东和中介列入“黑名单”,对日后找房造成不利影响。

 

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直接通过房东租赁还是通过房产中介租赁,租客的经历会大有不同。通过房东直接租赁的租客如果有修理需求,75% 的租客会向房东提出维修要求。而通过房产中介租赁租客则有85%的人会向中介提出修理需求。

 

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搬家

 

大多数租客(68%)搬离上一次出租房均是根据自身情况主动做出的搬家决定,无论是个人原因(33%)、工作原因(18%)、还是换大/小房子(12%)、买了自住房(5%)或是搬至更安全的社区(5%)。

 

然而,租客搬家的原因也存在以下情况:付不起租金(11%)、避免涨租(9%)、与邻居或合租人起争执(7%)、与房东有冲突(5%)或因房屋居住状况太差无法忍受(6%)。

 

7%的租房合同终止原因是因为房屋已经或打算出售。其他租客接到房主搬家通知中,告知理由(12%)、“没有理由”(4%)、或者根本就不告知原因(3%)就要求离开。

 

澳大利亚东部地区,尤其是新州和昆士兰,租客在没有被告知理由、或是无条件要求离开的情况更为普遍。整体而言,8%的租户有过至少一次以“没有理由”被撵的经历;9%的租户有过至少一次未告知理由就被撵的经历。

 

租户搬家之前,大部分(60%)人没有与房东或中介有过任何争议。但是,26%的人就房屋清洁有过争议;1/5的租客就押金(Bond)有过分歧。

 

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租房市场歧视现象

 

一半的租客表示在过去五年内找房子过程中经历过某种形式的歧视。遭到歧视的原因包括:养宠物(23%)、接受政府补助(17%)、年龄(14%)、有小孩(10%)或是单亲(7%)。此外,因以下原因受到歧视情况较少发生,但是依然存在包括:种族(6%)、有押金贷款需要(5%)、性别(5%),残疾(5%)和性取向(2%)。

 

整体而言,男性(42%)表示遭受歧视经历少于女性(56%),尽管两者均可能因性别(5%)受到歧视。

 

收入状况对歧视的影响不一。例如,家庭收入介于70,001至100,000澳元之间的租客(41%)可能性较小,而家庭收入介于100,001至15万澳元的租客(55%)更有可能表示受过歧视。家庭收入低于3.5万澳元的租户中有57%的人表示自己曾经有过被歧视的经历。家庭收入介于35,001-50,000澳元的租客中这一比例为62%;家庭收入介于50,001-70,000澳元的租客中这一比例为60%。

 

但是,租客所经历的歧视本质上又有很大不同——低收入群体更有可能面临因接受政府补助,单亲,或是因为种族或残疾而遭到歧视。收入较高的家庭则更容易因为有小孩和宠物而受到歧视。以前曾与房东或中介就押金产生分歧的租户(75%)最有可能报告说受到过歧视。

 

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维州消费者事务厅(Consumer Affairs Victoria)近期调查了1836位租户,发现约有五分之一的租房者在租房过程中主动提价,其中一半成功获得了租约。

 

据澳洲Domain房地产网报道,一些租房者主动在租房广告的要价上再加价,以求在竞争激烈的租房市场租下自己中意的房子;还有一些租房者因为有宠物或者家庭只有一份收入,担心在租房竞争中处于劣势,所以主动提价。

 

虽然租房招标中的这些现象并没有违法,但是房东打算接受的价钱比租房广告中的要价高,可能会因为误导租房者和提供虚假信息,而触犯澳洲消费者保护法(Australian Consumer Law)。

 

租房招标会使得低收入者处于劣势,而且租金和租房过程缺乏透明度会制造不稳定。

 

结语

 

“租房一代”(Generation Rent)已经成为世界各国的社会现象。租客们出生于上世纪80年代之后,面对飙升的房价和房产市场催生的贫富差距,只能选择以租房的形式在城市生活。

 

无论在新西兰、澳大利亚、英国还是美国,“租房一代”都成为了热点话题。

 

之所以是热点,因为它反映了不同世代的竞争:年老的、富足的有产者处在优势位置,他们从宽松的贷款条件以及历史的低房价中获益;年轻的、刚工作不久的整整一代人处在劣势位置。他们被驱逐出房产交易市场,只能暂时的或永久的活跃在房产租赁市场。

 

当前,年轻人是否可以买房,很大程度上取决于他们的父母甚至祖父母在当前房产市场的位置。如果父母自己就是租客、如果父母有过高杠杆的按揭,如果是老龄化家庭,那么子女很可能已经输在了起跑线上。

 

有产者的子女最终会通过财务安排或继承成为有产者;无产者的子女如果无法出人头地,买房将永远停留在空想。

 

人们讨论这个话题,因为住房不仅仅是住房,它已经成为财务安全的基石。在人们传统观念中,房子代表着不会流失的财富,它提供了经济保障,意味着可以度过一个有尊严的晚年。

 

狄更斯《双城记》说:“这是最好的时代,也是最坏的时代。…我们的前途拥有一切,我们的前途一无所有。”这也许是对租房一代的最好注解。

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