Mirvac折让17%以3.64亿澳元出售CBD办公大楼

ASX上市的基金管理公司、投资者和开发商Mirvac以3.64亿澳元的价格出售了George Street一座大型CBD大楼一半的股权，较其最高账面价值折让约17%，为饱受打击的办公楼市场的估值设定了一个明确的基准。

255 George Street 29层大楼的股权以3.638亿澳元的总价出售给了新加坡Keppel REIT，投资收益率约为6%。这一收益率表现将受到密切关注，因为可以与其进行对比，并在必要时调整整个办公楼市场板块的价值。

该大楼由一个70亿澳元的批发办公基金持有，两年前，Mirvac从AMP Capital手中收购。Financial Review今年2月曾预测，此次出售的价格较其最近的账面价值有9%的折扣，但与两年前的峰值价格相比，折让幅度接近两倍，当时整座大楼的价值约为8.75亿澳元。

由于人们转为远程办公、商业环境不确定以及利率飙升，世界各地的办公楼价格大幅下跌。这种冲击在澳洲稍晚出现，一些专家预计，可能在今年晚些时候出现全面冲击之前，价值可能会下跌25%。

随着大型资产交易数量的减少，像255 George Street这样的重大交易，作为价值指导，具有了更大的意义。由于翻修工程在两年前刚刚完成，加上ATO和Bank of Queensland等蓝筹租户，George Street这座位大楼被认定为A级资产。

对于作为批发基金管理人的Mirvac来说，此次出售使其能够将资金循环用于资本支出，并为其投资者提供流动性，同时还能保留对高等级资产的持有权。

Mosely 说：“我们认为，经验丰富的资本将寻找那些资产负债表真正强劲的集团和基金，这是一个即将到来的窗口期。他们拥有非常高质量的投资组合，他们在很好的位置持有资产，背后有很好的平台。”

这只批发基金的资产每季度都进行估值，George Street大楼价值在过去5个季度里已逐步缩水约3%至4%。

估值下降对澳洲顶级非上市商业地产基金的回报造成了影响。最新的MSCI/ Mercer澳洲核心月度地产基金批发指数显示，去年12月，非上市办公楼板块的总回报率下降了10.6%。资本价值13.9%的下跌被3.7%的收益回报所抵消。

总值72亿澳元的Mirvac Wholesale Office Fund去年受创最重，总回报率下跌14.5%。