澳洲顶级办公楼价值将减25%

未来一年，市中心商业区顶级办公楼的价值可能会再下跌10%至15%，而随着在家上班与到办公室上班的混合工作模式兴起，经营办公楼的行业正在努力应对债务成本上升和需求疲软的问题。

在过去的18个月里，随着10年期债券收益率（价值的关键决定因素）稳步上升，商业地产价值面临压力。办公楼行业是最脆弱的，业主提高租金以抵消估值压力的能力较弱。

根据高力国际（Colliers）的分析，截至去年年底，悉尼市中心商业区的顶级办公楼价值下降了12.5%至15%。相比之下，在澳洲证交所（ASX）上市的这个国家最大办公楼业主之一Dexus，在去年6月和12月分别将其办公楼投资组合价值下调了7.7%和6%。

但根据高力国际的分析，到今年9月达到低谷时，悉尼市中心商业区的优质办公楼的价值可能会从2022年6月的峰值下降25%至27.5%。

高力国际估值和咨询服务董事总经理希里尔（Dwight Hillier）告诉《澳洲金融评论报》：「全球金融危机花了21个月的时间才从高峰到低谷。这个（重估周期）将在24个月左右，因此它将遵循一个不相似的轨迹。」

然而，这种程度的办公楼价值下滑，可能会挑战一些退休公积金基金投资者的信心，他们本周告诉《澳洲金融评论报》，他们已经下调了他们持有的办公楼资产估值，以至于不需要进一步减记资产值。

在商业地产中，资本化率（亦即收益率）是价值的关键标志，其走势与价值相反。商业地产收益率通常预计会高于无风险货币利率（10年期政府债券的收益率）。债券收益率上升推高了对商业地产收益率的预期，从而推低了对这类物业的估值。

在2022 年中期的市场顶部，市中心商业区优质写字楼的收益率在4.25% 至4.5% 之间。自那时以来，它们已经扩大了62.5个基点。根据高力国际的预测，到今年晚些时候市场触底时，收益率将上升137.5个基点，使优质写字楼的收益率略低于6%。