爱彼迎（airbnb）及其带来的空房效应或将影响房产和租金价格已经引起了媒体和政府的广泛关注。澳大利亚广播公司指出，爱彼迎（airbnb）和其本身所带来的负面效应将会影响长期租房的房租。

 

“空房子”这个词已经意味着更高的房价和外国投资者，当然，这往往是指中国投资者。澳大利亚人甚至有文章评论：中国买房者已经带来房产市场的“空城之惧”。

 

澳联邦和各州政府打算采取手段控制爱彼迎带来的空房效应，问题是他们有没有确实了解此问题的发展趋势？他们是否应该开展针对此问题的规制？

 

爱彼迎商业模式所带来的问题详解

 

爱彼迎的商业模式分为几种：整租；单租房间；合租。全年都能找到合适的短期整租，意味着选择将房屋长期稳定出租的业主更少了。在旅游业发达的城市，购房者购买房产后因为更高的收益而进入爱彼迎的市场，所以纷纷从长租市场撤出，导致长租市场房租短缺，租金出现上涨。人们的房租负担能力确实因此受到了威胁。

 

长租市场的疲软，导致了一系列蝴蝶效应，例如高净值业主会迁移到相邻地区等。巴塞罗那、纽约、阿姆斯特丹等城市，受到爱彼迎所带来的租金上涨、被替代的长租模式和破碎的邻里关系影响，他们纷纷打算尝试禁止或者严格规制，或挑选爱彼迎能够发展的区域来缓和其带来的影响。

 

 

澳洲旅游业发达的城市是否会遭受同样的问题？让我们来看看墨尔本和悉尼2016年12月在airbnb的数据：

墨尔本：有12,174间房间，其中57%为整租；

悉尼：有24,078间房间，其中61%为整租。

 

 

有报道称，爱彼迎的业主可能已经从永久退出悉尼租赁市场，数据显示这导致的空置率约为3%，高达可出租房产的一半。

 

与此同时，爱彼迎和其所带来的影响都在逐步扩大。在悉尼，爱彼迎是悉尼委员会的成员，房客的租房数据与澳航的常旅客计划积分相关联。

 

 

 

综上所述，政府确实应该开始考虑规制爱彼迎的市场发展，但问题是，实施者应该是州政府，还是市政府，还是市政厅呢？例如，维州政府任命墨尔本的Fitzroy and St Kilda两个区域来发展爱彼迎。随之而来的疑问是，为什么这是州政府来决定的？如果当地居民和租户有自己的不同意见，该如何处理？

 

空房现象所引起的问题

 

2016年底的人口普查数据显示，全澳有11.2%的房间是空置的，其数目高达1,089,165套。这些空房间既不能供应住房市场，也不能增加地价。假设导致如此高的空房率的原因是由于境外投资者的购买行为，澳大利亚政府决定在2017-18这个财年对境外投资者购买的房产空置超过半年的房屋增加税收来控制这种现象。

 

 

维州政府更是从境内外两方面入手，决定引入空置房产税，据悉，维州政府称这项政策将被用于鼓励业主将房间投入市场流通或用于租赁，但是目前此项税收仅适用于在墨尔本中心及近郊。

 

从另一方面来讲，空房率的数据还是应当更加全面的谨慎考虑：在过去的35年中，空房率一直保持在9.2%-11.2%之间，实际上变化不是很大。三分之二的空房原因是人口普查当天是假期，房主出门度假。在几个州政府所在地市中，只有珀斯的空房率超过了10%。澳洲经济学与规划咨询公司SGS估计有110,000（约占总数10.6%）的空房间中，是用于出租的。此部分所占的比例之小，几乎只占全澳房产的1%，这些房产估计不会影响到媒体或者政客的注意。

 

尽管如此，外来房产投资者所引起的问题还是一个全球性的现象，集中在温哥华、纽约、迈阿密、伦敦、巴黎、奥克兰和悉尼等城市。巴黎政府将其10.7万套空置住宅归咎于外国投资者，推出规定将非居民业主在市政税或住房税中必须支付的20%额外费用增加了两倍，达到了60%。而温哥华对外国投资征收15%的住房税，外国买家的数量随之下降了80%。这有助于抑制房价上涨，但却推高了附近维多利亚地区的购房需求。

 

政府应当在何种程度上控制这个问题？

 

目前联邦和州政府是否关注悉尼和墨尔本的空房问题尚不明确。如果这是必需的，那么问题是哪一级政府能够最好地管理空房率的问题。

 

严格的说，爱彼迎和空房问题影响了某些区域，而不是整体，所以由联邦或者州政府来开展征收外国投资者的房产税收似乎是不合适的。比方说，由于疲软的住宅房地产市场和较低的地产税，西澳地区的房屋税收已经连续三年下降了。西澳州政府和珀斯市也许非常欢迎外国投资和爱彼迎来维持他们的税收收入和房价。

 

 

一个市政府作为主体进行规制也许是控制爱彼迎和空房现象更好的选择。全世界都在寻求能够更好解决这些问题的方式。综合考虑澳大利亚的国情，各州的不同情况，澳大利亚政府也在寻求更适合自己的方式。