疫情繁荣末期买房真要亏了！澳人已陷入负资产境地

在连续9次加息引发创纪录的房价下跌后，约12万名在大流行繁荣末期以低首付贷款买房的人可能已经陷入负资产的境地。

在2021年11月至2022年4月期间(当时房价飙升)购房的289,125名房主也接近于资不抵债，因为房价较峰值下跌了8.9%。

这些计算是基于CoreLogic的数据得出的，在2020年3月30日至2022年4月30日期间，共有118.8万套房屋易手。标普（Standard & Poor）估计，在大流行高峰期间，超过40%的新抵押贷款是低首付贷款。

专家表示，在几个月内，这些房产中的很大一部分将低于其抵押贷款的价值，特别是如果利率如一些经济学家预测的那样升至4.1%的话。

到目前为止，几乎没有证据表明澳洲家庭正面临抵押贷款压力，尽管标普的表现指数显示，逾期还贷正开始以更快的速度上升。

标普全球评级董事基特森(Erin Kitson)表示，“在这些借款人中，储蓄缓冲有限的首置业者面临抵押贷款压力的风险更大，尤其是在悉尼和墨尔本，这两个城市的房价下跌更为明显，家庭负债普遍更高。”

澳洲优质抵押贷款欠款从11月的0.65%上升至12月的0.76%，但非标准类抵押贷款欠款(包括低产全和高贷款金额)继续上升，从上月的2.66%上升至3.2%。 基特森表示，这比前几年更为明显，因为从2022年5月开始，多次加息已经转嫁到借款人身上。

“欠款周期通常在1月和2月达到峰值。鉴于利率的大幅上升，以及澳洲RMBS对浮动利率的高度敞口，今年的欠款增幅可能超过近年来，”她说。

“欠款正在从历史低点上升，仍低于长期平均水平。但随着利率继续上升，这种状况可能会改变。” CoreLogic研究主管欧文(Eliza Owen)指出，挂牌房源数量减少(目前比5年平均水平低27%)，有助于减缓价格下跌速度，从而缓解房主卖房的紧迫性。

但房价自峰值以来的大幅下跌，可能已经将许多新州的大流行买家推入了负资产境地。

在新冠疫情期间，新州售出376,462套房屋，在繁荣的高峰期，约有83,276名买家进行了交易。

根据2021年新州已结算的房产，PEXA的记录显示，其中34%是贷款与价值比率为90%或以上的高风险贷款，到2022年降至30%。这意味着，在房价自峰值以来下跌13.9%之后，大约26,648套房产可能已经陷入亏损。

在维州，新冠疫情期间售出260,912套房屋，其中有66,478套房产在繁荣的末期交易，随着价格较峰值下跌9.3%，这些房产正逐渐接近负资产。未来几个月，三分之一的房产可能陷入负资产。

昆州疫情期间售出294,757套住房，其中73,517名购房者在2021年底和2022年初进行交易。其中，在价格较峰值下跌10.7%后，大约三分之一的房地产可能已经陷入负资产状态。

AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示，连续9次加息对家庭预算的影响已开始加大，“就利率收紧周期而言，我们正接近临界点，因此风险逐步增加。”

RateCity研究主管廷德尔（Sally Tindall）认为，如果客户无力偿还抵押贷款，银行不太可能急于迫使他们出售房屋。

她说，“银行不会急于驱逐那些无法偿还房贷的客户，特别是如果他们到目前为止一直有良好的按时还款记录的话。收回某人的房子需要大量的时间，大量的资源，而且非常昂贵。相反，银行更有可能与有经济困难的借款人合作，制定计划帮助他们保住自己的房子。这可能包括帮助他们制定预算、改为部分还款、只付息或延长贷款期限。”

Mozo的银行专家马歇尔(Peter Marshall)表示，通过将抵押贷款期限从30年延长到40年，60万澳元贷款的房主每月将少支付281澳元。

这是基于当前平均浮动利率为5.71%，考虑到进一步加息0.75个百分点，市场预计浮动利率将升至6.46%。 然而，这将在贷款期限内额外增加318,326澳元的利息。