可以说，对房产的热爱已深深扎根于澳大利亚人的心中。房产不但看得见、摸得着，具有功能性的同时，还能对其进行升级改进。但随着房价下跌、税收优惠政策取消的潜在风险、信贷供应减少，澳大利亚人对住宅房地产投资的热爱或许已经告一段落。
那么，这对商业地产意味着什么呢？
房地产通常被认为是一种单一的资产类别，为投资者提供回报。但事实上，商业和住宅之间存在着关键的差异。了解这些差异为投资者提供了在周期的不同阶段利用差异获利的机会。
随着更严格的贷款标准和更高的公寓供应水平继续发挥作用，住宅行业似乎已经进入了将持续较长时间的价格低迷时期。相比之下，随着全澳和全球投资者扩大资本配置，零售、办公和工业等商业地产仍在以强劲的估值基础开展交易。
住宅和商业资产之间的差异是有关键原因的。商业资产的债务水平通常较低，在澳大利亚证交所上市的房地产信托资产负债表上的债务平均为30%，而住宅资产则为70%以上，这使得商业资产价值对利率变动和信贷紧缩的敏感性大大降低。
另一个显著的差异是收益率。在全球范围内，投资者对收益率超过5%的房地产资产需求很高。而位于核心位置的写字楼、工业和零售商业地产，通常在一个周期内的平均收益率为5%至7%，这使得现金流可以立即落入投资者手中。相比之下，住宅地产通常只有不到3%的收益率，住宅地产投资者通常倾向于寻求更多的资本增长。
收益率是养老基金投资的一个强大驱动因素，鉴于养老基金会想方设法为成员提供更好的回报，收益率较高的商业地产将会是养老基金的更优选择。
预计，由于住宅地产价格下跌，商业地产的需求将在近期至中期出现增长。
澳大利亚价值5万亿澳元的住宅市场中有40%被投资者出租。随着监管部门对自管养老金所持投资物业债务可获得性拟议改变、负扣税拟议改革，加上降息和全球经济波动的可能性，股票、债券和现金等房地产替代品开始看起来更不稳定，回报率也没有了竞争力。渴望收益的投资者可能很快就会转向商业地产，进行资本重新配置。
另外，还有一件事是肯定的，越来越多的澳大利亚人正在变老，他们需要能够带来稳定退休收入回报的投资产品。
对于希望从住宅投资转向商业房地产投资的投资者来说，有几件事需要考虑。
从商业的角度来看，寻求回报率就意味着需要查看资产所在的市场，以及那里的条件是否能够带来强劲的租金增长。经济发展强劲、失业率低、商业条件良好、租户种类繁多的地区往往是投资者的首选。目前，最理想的商业资产多来自大城市的高端办公室、城市中的物流资产和以便利为基础的零售资产，如独立超市和邻里购物中心。
除了传统的零售、办公和工业市场之外，随着商业市场的进一步深化，希望转向商业房地产的投资者也将受益于资产类型的进一步多样化。非银行贷款、学生住宿、建房出租和自助式仓储都将为投资者创造更多机会，获得更好的收入回报。
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