一只幽灵，一只高利率的幽灵，正在世界经济复苏的上空徘徊。
在过去三年的全球经济运行中，有一个无法绕开的话题——
疫情造成全球经济停摆下的复苏。
我们当下所面临的一切经济话题都与其息息相关。
2020年突如其来的大流行打乱了世界经济的脚步。这场疫情造成的冲击不亚于08年次贷危机的影响。在这样的背景下，为了保住本国经济、应对大流行的冲击，全球央行集体开启“大放水”模式。
各国政府通过货币政策和财政政策双加持下在需求端为经济保驾护航，分别采取降息、量化宽松和直接发钱等方式来直接干预本国经济。
据彭博数据显示，仅美联储、欧洲央行、日本央行、英国央行2020年在量化宽松政策上就投入了5.6万亿美元，其他经济体也是不遑多让。
天量的货币大放水只是一方面，同时伴随着主要发达经济体密集的降息，全球经济萎缩仅持续了一个季度，在2020年二季度暴跌之后，三季度就出现了大幅反弹。
包括大宗商品在内的各种资产迅速回升，随着经济如期复苏，“缺货”与“涨价”成了当时最大的流行词。
通胀在2021年已经成为了最为重要的财富关键词。
因为通胀，全球股市大涨；数字货币被认为具有和黄金一样的抗通胀属性也随机大涨；而房产更是从基因上就有抗通胀属性，自然也是飙涨。
问题来了，08年世界经济出现问题，全球也放水，我们还搞出个“4万亿”怎么就没有这么明显的通胀呢？！
最重要的是这一轮的大放水不仅仅落实在货币政策中更是直接采取财政政策放水，说的直接点就是政府直接把钱发给老百姓手中，澳洲也是紧急执行了Jobkeep和Jobseeker的政策。
大笔资金直接流向居民和企业部门，几万亿的资金以现金补贴的形式发放给“低收入人群”和小企业。
这就造成了一个奇观，包括美国在内的居民，疫情期间收入不仅没有下降，反而大幅上升。
以美国为例，从来不存钱的美国人，手里竟然有余粮了！！！（可支配收入大涨16.6%）
买买买自然成了各主要发达经济体的主旋律。
消费需求大涨的同时，而社会供给却因为疫情等因素无法及时更上，通胀水平自然也是水涨船高。
美国旺盛的需求推高了全球商品的价格，也推高了大宗商品的价格，其他主要发达经济体有样学样，全球性通胀就这么汹涌澎湃的扩散开来。
而同时在这一轮周期中投资地产绝对获得了丰厚的回报。
简单概括：
- 量化宽松——增加流动性——股市、楼市、虚拟货币等衍生品市场启动
- 降息——增加可负担性+一系列房产利好政策——楼市起飞
- 直接发钱——增加盈余、“不劳而获”——股市、楼市再创新高——引发全面通胀
就这样从大宗商品开始，到芯片，到汽车到耐用消费品，到建筑材料，到生活的方方面面，通胀指数乘着火箭起飞。
直到2022年3月，各个经济体发现通胀已经接近7-8%的高点，才开启加息。
澳洲也是在大选之后匆忙开启极速加息的旅程。如此夸张的幅度，在同期别的发达经济体中竟然属于保守状态。
各主要发达经济体央行在宏观政策层面，面对抑制通胀的同时还要避免经济衰退的两难困境，而在执行层面又面临着短期维持社会运转稳定和长期信用的考验。
虽然内债不是债，虽然大而不能倒，但持续飙高的资金成本确实耗散掉了太多的经济活力。
近20年的发达经济体都是吃着长期下降的利率红利，但这十八个月着实让发达经济体好好感受了把什么叫做无风险年化收益可以稳定在4%以上的激情时刻。
包括美联储、RBA在内的各大央行在“成年人我都要”的状态下，闪转腾挪小心谨慎的管控着市场预期。
利率是宏观世界和金融世界的连接点，利率的一侧连接的是真实世界里的国家政策、通货膨胀、经济增长、国民财富储蓄的存量、风险预期等，另一头则连接着整个金融世界，连接着房子、股票、基金、各种投资产品。
因为金融世界里的大部分东西，都以利率为定价的基准。
在缩表、加息、税利债费全面上涨，全社会物价飙涨之后，留下的可真的是苦苦支撑的房贷市场。
加拿大、美国、新西兰等地的房地产市场表现均是这套逻辑下的产物，高利率下造成的开工不足让已经本以岌岌可危的房产市场有了一丝缓冲的空间，上涨空间呢？在目前不进入降息通道前似乎没有了太多的空间，同时现实也没有给市场出现崩溃的可能性。
那试问如果真的出现崩盘呢？
很简单政府出面救市啊！
包括中国、澳洲、美国在内的各国政府，对房价下跌的忍受程度远低于对于房价上涨的忍受程度，每次房价出现两位数的回调，政策便迫不及待的放松，而在上涨阶段，政策收紧总在房价暴涨乃至泡沫化时才姗姗来迟。
政客如此，其实民众也是一样，回想澳洲19年大选，工党竟然想对负扣税等房产政策动手，那选民立刻教你乖乖学做人。夺人钱财如杀人父母乃更古不变的人性。
澳洲的情况又与其他几个经济体略有差别，在相对低的利率环境中，通胀表现仍然不容乐观，而在构成通胀的主要因素中，住房板块的比重却越来越高。
其主要表现在汹涌澎湃的移民潮。在2023年《私人财富迁移报告》中，澳大利亚令人印象深刻的复苏，超越了阿拉伯联合酋长国（UAE），重新成为百万富翁和亿万富翁的首选目的地。
这将为澳大利亚带来更多的国际投资和创新，从而加强其在全球经济中的地位。
在维州政府公布的报告中，2051年维州人口将达到1030万，墨尔本将超8百万人口，到2033年墨尔本将有610万居民，近四分之三的新增居民来自海外移民。
伴随着澳总理的高规格访华，澳洲承诺为商务人士以及游客提供“三至五年多次入境签证”，这不仅仅能推高住宿需求会提高游客经济，更会刺激消费，但同时也会让已经危险的空置率更加岌岌可危。
从而进一步推高住房因素对于通胀的影响。
一句话，需求端持续持续发力
那供应端呢？
虽然伴随着后疫情时代，原材料价格的大幅回落，但人工成本不降反升，造成新建房屋成本大幅提升，虽然房价有所回升，但是对于受高利率折磨的开发商来说，仍然没有足够的吸引力。高利率造成的开工不足的情况仍然在继续。
澳洲各大首府的住房可负担性降至30年来最低点！！！
真是让人感慨
“长安米贵 居大不易”
虽然澳洲政府为此也做了很多的努力，如取消多个已批准大型公共基础设施项目，尽量让更多的建筑工人投入到住宅建筑市场中，但其效果还需要一段时间来消化。
综合来看，澳洲短期内无法解决房地产市场供小于求的情况，住房危机会进一步加深，从而更深刻的影响通胀水平。
RBA也不得不从现实出发可能进一步的加息来调控经济。
当然对于本地投资人而言还是要做好自己的压力测试，毕竟高昂的利息支出考验着所有人的现金流。
2023的世界，注定是个分化的世界。澳洲也无法独善其身。
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