投资房产要趁早
去年8月在悉尼西南进行的一场房产拍卖会上，一名8岁男孩迈克尔‧哈姆丹（Michael Hamdan）成为了当地年龄最小的房产投资者。
迈克尔击败了其他6名注册竞标者，以97万澳元拍下了一座由5间单身公寓房组成的房产，超出预期底价约17万澳元。
迈克尔的父亲是一名地产开发商。因为年龄的原因，迈克尔无法直接买房，但是他父亲说给儿子买下了这套投资房。
他说，他希望儿子参与拍卖的全过程，以便尽可能多地了解悉尼房地产市场的压力，建立他的信心。
活生生的一出买房要趁早。
不仅仅是少年投资者涌入市场，投资客主体也回来了。
投资客回来了
澳洲统计局（ABS）公布的新数据显示，截至今年3月份，投资者住房贷款激增，推动新增住房贷款达到创纪录的302亿澳元。
具体而言，新增的投资房贷较上月环比增长12.7%，创2003年以来最快的月度增幅，经季节性调整后达到78亿澳元。
自住房贷在新增住房贷款中占比最大，较上月环比上升3.3%，经季节性调整后达到224亿澳元。
ABS金融和财富主管凯瑟琳-基南（Katherine Keenan）称：“自2020年5月出现20年低点以来，投资者贷款出现了持续的增长。3月份的增长是2003年7月以来的最大月度增幅。”
这使得投资者活动成为驱动房价飙升的一个重要因素。
不仅是新增投资房，许多民众在最近一年多也纷纷升级自住房产，原先的房产并未选择出售，而是转变为投资房。
旧房转投资房你需要知道的
通常如果你现有的房产还有净值，但不想出售，那么你可以用它来购买下一套房产，并保留旧房作为投资。
有以下几个原因可以解释为什么你可能想将当前房产变为投资房：
◆ 租金回报
投资房每个月可以提供不错的租金回报。如果租金收入超过了持有所花费的成本，那么意味着你处于正扣税（positive gearing），可以从租金收入中收益。
◆ 房产随时间增值
将你现在的住房变成投资房意味着你可以持续看到它升值。如果房市在中长期内上涨，你就将获得资本收益。
然而如果你为了买下一套房子而出售房产，就无法享受到这种收益了。
◆ 减税
持有投资房意味着你有申请减税的机会。例如，你可能有资格将贷款支付的利息和投资房产生的相关费用用于税务减免。
其中值得注意的就是澳洲关于自住房的6年法则。
根据《澳大利亚所得税税法第118条第145项》，即使纳税人不再居住在之前的主要自住房后（该房产已经不符合作为主要自住房的相关条件），如果该房产仍符合以下条件，那么如果纳税人能继续将该房产作为自己的主要自住房。该房产必须满足如下条件：
- 若纳税人不居住在该房产的期间，将此房产用于如出租这样的盈利用途，那么他有权仍将该房产当做主要自住房，有效期时长为6年。
- 若纳税人不居住在该房产中，没有用于盈利用途，处于空置状态，那么他可以继续将该房产作为主要自住房，且没有时间限期。
对于投资房，还需要考虑哪些因素？
◆ 账单支付
作为房产持有者，你仍需负责支付某些账单，例如水电费以及市政费等等。
◆ 房东保险
在租户面临经济困难，停止支付租金。或是房屋水管破裂漏水严重。亦或是做饭时无人在场看管，引发火灾，导致你的房屋付诸一炬。
这些情况下，作为房东，损失会十分惨重，不但没有稳定的租金收入，还要承受巨额的维修费用。
这时候，房东保险即可为你保驾护航。
与此同时，房东不仅需要购买房东保险，还需考虑包括建筑险、房东财产险以及房产持有者责任险等保险。
◆ 物业费 (Strata fees)
如果你的房产是公寓、联排别墅或规划式独立别墅（villa），那么你就需要支付物业费，用于大楼公共区域的维护。
◆ 房产管理费
如果你雇佣了房产中介来为您管理房屋，那么您就需要支付房产管理费。
◆ 维护和翻新费
基本上所有投资房都需要长期维护。如果你的房子比较旧，可能还需要更大范围的翻新。
◆ 租金短缺
如果你的贷款还款额以及各项房产支出超过了租金收入，那么你就需要补上其中的差额。
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