澳房市低迷或比预期提早结束！下一步房价会涨吗？

专家们说，澳洲房地产市场的低迷可能比预期的更快结束，因为强劲的买家需求和有限的待售房屋供应遏制了价格的下降。

但是，经济阴云笼罩，虽然房地产的衰退可能比此前预测的要温和，但专家们对价格的下一步走向存在分歧。

CoreLogic的数据显示，上个月全澳房价上升了0.6%，这是自2022年4月以来首次月度环比上升，但价格仍比市场峰值低4.7%。

这一增长被归因于移民的强势回归，租赁市场竞争激烈，待售房屋数量急剧下降和上市新建筑有限。但由于加息的全面影响仍未到来，以及储行（RBA）还有可能进一步加息，这一增长可能是短暂的。

国民银行（NAB）首席经济学家奥斯特（Alan Oster）最近修改了他的展望，把他对澳洲房价从高峰到低谷的预测跌幅从20%下修至12%，认为房价自会再下跌3.5%，然后就会稳定下来，直到今年年底。

他还预测，随着现金利率下降，2024年的房价将上涨4.3%。

奥斯特说，利率似乎比预期的更早见顶，而更强劲的人口增长、紧张的租赁市场（会迫使一些租房者自己买房）以及强劲的劳动力市场，抵消了利率上升对买方借贷能力和需求的影响。

他说：“[然而，市场面临的一个挑战]是，鉴于利率上升的影响仍未完全展现，许多人正在从固定利率转向明显更高的可变利率，不知消费者会如何表现。”

他补充说，鉴于卖家按兵不动，待售房屋的数量已经大大减少，任何房源增加都可能导致价格进一步下跌。

Barrenjoey首席经济学家马斯特斯（Jo Masters）预测今年房价将再跌5.7%，但也把自己对房价从高峰到低谷的跌幅预测从16%下修到12%。在悉尼，预测跌幅已经从22%修改为17%。

她说，从超低固定利率转到较高可变利率的房主人数已经开始增加。

她说：“4月、5月、6月和7月是[固定利率抵押贷款]到期最多的月份……这无疑将对这些家庭造成实质性的冲击。”但她补充说，由于家庭有储蓄可作缓冲，加上就业市场强劲，被迫卖房的情形应该很有限。

然而，她说，进一步的不利因素仍然存在。 她说：“我们还没有看到住房市场的低点，我们认为房价可能会在几个月内横向反弹，但我们仍然认为会有更多的下跌空间。”

马斯特斯说，到目前为止，价格的改善通常是针对价格较高的悉尼房产，并预计在2024年之前房价不会普遍上涨，她认为，届时受到降息影响，全澳范围内会有2%的增长。

“ SQM Research总经理克里斯托弗（Louis Christopher）预测，如果利率峰值低于4%，全澳房价将上涨3%至7%。悉尼房价预计今年将攀升5%到9%，墨尔本的房价将攀升1%到5%。 在卖家较少的时候，买家的需求因大量移民涌入、当局面向首置业者推出激励措施以及封城期间搬到内陆和海滨地区的人们回归城市而增加。

“我们的拍卖清盘率在上升，一些数据提供商，包括我们自己……一直在报告价格上涨，卖家信心升高，要价上升。”他说，“看来市场确实已经转好了。”

然而，克里斯托弗指出，如果利率再次上升，市场将暂停，然后有可能再次下降。

AMP Capital首席经济学家奥利弗博士（Shane Oliver）预计，在加息和经济增长放缓的背景下，价格下跌将持续到今年下半年。

然而，他说，鉴于移民迅速回归、出租房空置率很低而且待售房源受限，他对房价从高峰到低谷将下跌15-20%的预测可能过于悲观。

他补充说，市场可能已经过了低点，但鉴于固定利率房贷悬崖、经济放缓、负担能力下降——借贷能力比房产价格进一步下降——以及进一步加息的可能性，市场已经触底的可能性很小。

西太银行（Westpac）高级经济学家哈桑（Matthew Hassan）表示，大部分的价格修正可能已经发生，但他预计还有更多修正将会到来。

“修正周期往往分为两个不同的阶段。第一个阶段是利率上升……你通常会在这个阶段看到最大幅度的下跌，第二个阶段是利率持平，但仍然很高，紧缩的影响仍在经济中传递。”

哈桑指出，随着更多房源进入市场，最近的房价上涨将受到考验。

市场复苏需要降息才能获得动力，他预计这要到2024年初才能实现。