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- 前言
- 高端市场增值飞速
- 房价涨势遍地开花
- 市场疯涨该如何投资？
- 后记
前言
去年我让大家买房，今年我让大家躺平。
什么行情办什么事儿，观点就是这么鲜明，方向就是这么明确。
最近，听到不少朋友说，现在是最好的投资时间。
但我诚心地和大家说：牛市这么久，拐点已经初现，除非自住（我一直说：自住不管什么时候买房都是好时机），房产投资时机已不成熟，切勿盲目行动。
你要问我为什么？
就是现在好房子太贵了！
高端市场增值飞速
Ray White 的研究表明，经济的增长推动了高端市场的快速增长。低利率、家庭储蓄走高和某些地区强劲表现的有力结合，澳洲27 个郊区的房屋中位价达到400 万澳元，占全澳所有住房市场的 5%，几乎是一年前的两倍。
Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 对 9315 个郊区的分析还发现，10%的住房市场的中位价超过 300 万澳元，是十年前的三倍多。
在所分析的所有地区中，超过一半（52%）的房屋中位价超过 100 万澳元，五分之一的房屋价值超过 200 万澳元。
“每十年，澳大利亚最昂贵的郊区房价都会上涨约 100 万澳元。”
“2001年，以 100 万澳元为基准，5% 的城区价格高于这一中位数。十年后，这个基准增加到200万澳元。而到了今年的价格，应该是300万澳元，然而，由于疫情期间房价的强劲增长，现在5%的城区房价中位数高于400万澳元，而100万澳元成了全澳房价的中位价。”
在接下来的几个月里，还有 12 个郊区或将突破 400 万澳元大关，包括：珀斯的 Peppermint Grove、悉尼下北岸的 Cammeray、Castle Cove 和 Castlecrag、上北岸的 Killara 和北部海滩的 Balgowlah Heights。
在澳大利亚，豪宅的销量猛增了 70%，而高档公寓的销量则攀升了 40%。自新冠肺炎疫情爆发以来，悉尼以2,438套独栋屋和3,113套公寓的销售量居全澳首位。
得益于采矿业的繁荣，珀斯 1000 万澳元的房屋销售量增长了 150%，达到 181 套，创下七年来最好的豪宅市场状况。
Ray White 对豪宅的定义是价格超过 1000 万澳元的独栋屋和价值超过 300 万澳元的公寓。
房价涨势遍地开花
不仅仅是豪宅，由于自住升级刚需的强势推动，百万大关已不足为奇。
以墨尔本为例，在过去的3个月，墨尔本房价大幅上涨，使得10个区迈入“百万房价俱乐部”。
据悉，这些新晋的百万俱乐部成员都有很多共同点，比如大多位于水边等。数据显示，Bayside的百万住宅，包括房屋、联排别墅、公寓在墨尔本市的占比最大，为80%。
例如，Frankston South房价中位数3个月内上涨了4.4%，达到了102万澳元。
Point Lonsdale增长7.4%，目前是107万澳元。Lake Wendouree上涨幅度最惊人，达到了31.2%，为121万澳元，高于6月份的92.25 万澳元。
其他加入百万俱乐部的还有Heathmont（103万澳元）、Newtown（102万澳 元）、Oak Park（104万澳元）和Torquay（105万澳元）。Maribyrnong和Rye也进入榜单，房价中位数正好达到100万澳元。
房产价值超过百万的区域反映了疫情导致的“退而求此次的生活方式”， 沿海和绿树成荫的区域占据主导地位。
这很大程度地反映了已经进入房地产市场的人员的一个赚钱渠道，但对那些想要买房的人来说，无疑“令人失望”。
布里斯班的房市也出现同样的趋势。
在经历了创纪录的一年增长之后，现在布里斯班的42个郊区一套普通平房要超过100万澳元才能买，一些地区的房价飙升超过40万澳元。
根据最新Domain房价报告显示，布里斯班市表现最好的地区—Norman Park、Indooroopilly和Camp Hill的房价中位数在12个月内上涨36%，使房价中位数超过7位数。
在截至9月的12个月内，共有13个郊区加入百万澳元俱乐部，然而这些地方在一年前还没有加入。
更令人惊讶的是，蓝筹郊区（blue chip suburbs）New Farm令人印象深刻的26.1%的涨幅使房价飙升至创纪录的207.5万澳元，这是布里斯班郊区首次实现中位数超过200万澳元。
目前的市场行情，连久经沙场的房产从业者都没有预料，他们从没想过市场会这么快反应。
但所有的涨势终究会有一个拐点，行业从业者已经开始讨论市场的下一个问题（何时会放缓）。
市场疯涨该如何投资？
不可饥不择食投资
现金流永远是第一位的，看看现在中国房地产商面对的窘境你就知道了，所以只要有流动资金什么时候都好办。
每当牛市出现盘整，好的区、好的地块永远最抗跌。
所以，急不可待的投资可以理解，钱放在手里发烫可以理解，没赶上抄底好时机也可以理解，但是投资不确定性、投资未来机会就一定不能饶恕。
在澳洲，宁可错过一轮房市周期，也切不能投资不确定性（说未来）的房产，投资就要看当下，当下好，以后一定不会差！
增值是第一要务
我反复强调，房产投资的第一要务必须是增值潜力，而不是租金多少。
许多老、破、小、古迹建筑由于缺少维护所以租金往往不太如意，但是房价增值往往会跑赢大盘。
反观那些新式住宅，虽然交通便利、生活方便、该有的都有，但是投资回报率就是较低。
拉满杠杆，占尽政策利好
众所周知，杠杆最大、首付最低的时候，就是入场的好时机。
买房一定要用杠杆，这不是你财富多少的问题，而是因为如果杠杆不友好，房价压根就不会涨。
后记
还有朋友问，那下一波地产牛市是什么时候了？
目前，市场需求、资金、贷款量都已经消耗得差不多了，需要重新积攒和蓄力，才能冲击下一波牛市。
但问题是现在行情涨得这么猛，哪还有什么力量可以重新积攒了？
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