浅谈房地产开发 – 大型开发

 

笔者认为房地产开发其实分为两大类，一个是大型开发，适合资金充裕的个人或企业；第二种是小型开发，适合一批收入比较高的人士。

 

无论是哪一种房地产开发的流程，以下几个阶段都是必须经过的：

1. 买地或物业：找到适合开发的地块，或者可以改建的物业；

2. 设计报建：根据地块的规划属性以及各种规范要求去进行设计，或者是通过进行申请改变土地属性来增加地块的价值；

3. 销售：在澳洲，大型的开发，如果是需要银行贷款的话，销售是需要在建造之前进行的，不同的银行的放贷要求不太一样，但是有一点共通的是在建造之前开发需要卖出去一定比例的房产，以确保开发是可以赚钱的；

4. 建造：通过建造招标，找出适合建造该物业的建造团队；

5. 交楼验收：大的开发需要有项目管理或工地监管来验收，也要PCA 验收才可以拿到入住证。

    

 

买地买物业：

可行性分析是最重要的一步，一般来说，买地分析，很多是可见的条件，例如政府的LEP 和 DCP，建公寓的ADG 等等；这些规范都是白纸黑字的，是属于可控的范围；不可控的范围在于房东的心理价位，开发商的利润点控制等等。

 

而买物业的开发相对来说更复杂，一个商业物业改建成商住物业牵涉的事情就不仅仅是规范了，还有物业本身结构、设备的分析要求了。

 

设计报建：

在大型开发里面，设计费虽然在整个开发过程中只是占据了很少一个比例，通常所有设计的费用加起来一般不会超过10%，但是起到的作用却是非常巨大的。

 

好的设计，可以大大的缩短审批时间，在施工中降低建造风险，并且能提升销售的速度和价格；而不好的设计，即使号称能提升容积率，但是不断的去挑战政府的底线，导致审批过程漫长，而且为了容积率牺牲了整个设计的质量，从而极大的影响了销售。

 

销售，市场推广：

一个楼盘的成功与否，销售是起到决定性因数的。这个包括了产品的地位，销售对象等等。由于笔者不是一个好的销售，这点就不展开讨论了。

 

建造：

这是一个开发里面最、最、最基本的一项。近年来银行收紧了贷款，而在开发建造里，其实银行才是最大的投资者，开发商和施工方对于银行来说是一体的，如果施工方不好，也会反过来影响开发商的贷款。

 

所以现在好的施工队成了市场上的抢手货，施工成本也不断提升，砖的价格在过去一年涨了18%，人工涨了15%。

 

建造必须要有监管，除了承建商内部的质量监管，工程师的监管，开发商也有自己内部的监管，银行也会有QS 来监管进度，最后验收还有独立第三方的PCA 来验收。

 

交楼验收：

一般是由银行承认的项目管理（project manager）或者是工地监管（site superintendent）来进行交楼前的验收，这个是每个单元房的逐个验收，列出所有能看到的问题，提出维修列表（defect list）。然后买家也会被邀请参与交楼前的验收，检验每个水龙头，电开关，空调等设备是否能工作，然后提出维修列表（defect list）。作为买家来说这一步非常重要，如果在规定时间内没有参与验收，过了验收时期才提出问题有可能得不到有效的维修服务的。

 

施工队需要在一定的时间段内完成所有的修复工作（一般为1年），越早完成，承建商才能越早拿到尾款。