收入房价房租严重错位 房地产市场面临重大风险

一份全球分析报告显示，随着利率上升，澳洲的房地产价格可能比普通家庭的承受能力高出50%，该报告同时警告说，随着各国央行为控制通货膨胀而进一步加息，房地产市场面临重大崩盘的风险。

国际货币基金组织（IMF）在一份关于住房稳定性和可负担性的报告中表示，澳洲的房地产和租房市场是发达国家中最「错位」的市场之一。

高房价加上抵押房屋贷款利率的急剧上升，意味着澳洲家庭平均需要花费超过40%的可支配收入，才能买得起中位价的住宅。

在新冠疫情大流行期间，由于潜在房主利用创纪录的低利率和政府对首次购房者的津贴，不惜借高额贷款买房，全国住房中位价飙升达30% 以上。

悉尼、墨尔本、侯巴特和坎培拉的房价已经下跌，大多数分析师预计房价在2023年将会进一步下跌。

与此同时，全国租金正在以十年来最快的速度攀升，预计还会加速。澳洲的租房空置率在11月创下1%的历史新低。

国际货币基金组织研究了它所谓的房地产市场的「错位」，比较了收入与房价和租金的长期比率。

就澳洲而言，一项指标的房价比长期平均水平高出30%，而租金则比长期标准高出40%以上。这使得澳洲与纽西兰、加拿大和香港一起成为世界上最错位的房地产市场。

另一方面，为了消除经济对房地产市场的影响，澳洲的房价是亚太地区最失调的，租金仅次于纽西兰。

根据国际货币基金组织的说法，这意味着随着央行推高利率，澳洲房地产市场面临价格「大幅」下跌的风险。

它说：「我们基于计量模型的分析表明，当与高政策利率的影响相结合时，高度的价格失调可能导致相当大的价格调整，几乎与过去的房地产泡沫破灭事件相当。」

「房价失调，加上央行货币政策正常化利率的预期上升，表明房价出现大幅调整的风险。」

澳洲央行一再指出，更高的利率可能会抑制未来一年家庭的支出。

利率占家庭收入的比例在3月底降至4.4%的30年低点后，9月份已升到6%。

现在与2019年9月的时相同。由于央行在10月、11月和12月继续加息，以及明年有大批持有定息房贷的买房者，将不得不支付更高的房贷还款，预计利率占家庭收入的比例将大幅攀升。

国际货币基金组织表示，亚太地区的房价长期不成比例地上涨，伤害了年轻人并使当地经济面临风险。

它说：「房价过度上涨影响了处于社会和经济发展各个层面的人们，并为年轻人甚至中等收入家庭带来了越来越大的挑战。」

「随着融资和负债成本的上升，货币政策收紧导致的高房屋抵押款利率也使得住房负担能力恶化。较高的贷款利率也会对住房建设产生负面影响。」

上一周，联邦政府公布了其100亿澳元的澳洲住房未来基金（Housing Australia Future Fund ）的立法草案。该基金预计将每年提供约5亿澳元，用于建造公屋或社会经济适用住房，包括为离开家庭暴力的妇女和儿童，为警察和护士等一线工作人员提供负担得起的住房，以及偏远土著社区住房的维修和升级。

政府还开始制定住房协议，目标是在2024年至2029年期间建造100万套住房。

联邦住房部长高莲丝表示，政府致力于处理住房市场问题。

她说：「很长一段时间以来，很明显，住房供应和负担能力是我们国家面临的最大挑战之一– 现在的关键区别是我们有一个认真面对挑战的联邦政府。」

「我们知道没有灵丹妙药可以在一夜之间解决这些问题，但我真的很高兴，在艾班尼斯（Anthony Albanese）政府在执政的头几个月里，我们已经证明我们可以将各方聚集在一起认真解决这些问题。」

国际货币基金组织表示，各国政府和央行必须考虑一系列政策，以使房地产市场重新与经济基本面保持一致。

它表示，应考虑建设社会住房，税收制度改革，有针对性的宏观审慎规则，如限制贷款，以及规划和土地使用法律的全面改革，以帮助提高住房负担能力。