悉墨高价房产下跌最剧烈！房市低迷已蔓延至其它州府

澳洲更昂贵的房产在市场低迷中首当其冲受影响，最新数据显示，高端市场的房价下跌最快。

悉尼和墨尔本高端住宅价格下跌从今年早些时候就已经开始，之后加速并蔓延至其它市场，快速上升的利率抑制了借贷能力，并给价格带来下行压力。

在截至7月的3个月里，悉尼最高端25%市场的住宅价格(高于163.7万澳元的房产)下降了6.3%。相比之下，中端市场房价下跌3.6%，而最低端25%市场价格下跌1.7%。

墨尔本最高端25%市场（价格高于1,121,863澳元的房产）的住宅价格下跌4.5%，而中端市场下跌2.4%，最底端市场下跌1.2%。这些数据并不能说明市场对顶级1%的超豪华住宅的需求，鉴于富豪买家不受抵押贷款利率上升的影响，超豪华住宅的走势可能会有所不同。

在澳洲首都领地和霍巴特，房价较贵的房产跌幅也大于价格较便宜的房产，跌幅分别为2.2%和1.7%。布里斯班房价较高的房产是布里斯班唯一一个出现下跌的领域，跌幅为1.4%。

在价格仍在上涨的珀斯、阿德莱德和达尔文，高价房产的增长最为疲弱。 CoreLogic的研究主管劳利斯（Tim Lawless）说，这一趋势始于悉尼和墨尔本，已经蔓延到其它首府城市。

他还表示，对于市场顶端为何更容易发生反应，人们有不同的理论，但推测是，在更昂贵的市场中，家庭杠杆率更高，因此对利率或贷款政策的变化更敏感。

借款能力下降也可能促使更多买家转向中低价市场，使这些市场更有韧性。

虽然价格较高的房产价格下跌更为明显，但劳利斯预计更有弹性的市场也会跟进。不过，它们的峰值至谷底的跌幅可能会小于高端房产，后者通常会有更大的涨幅和跌幅。

澳新银行(ANZ)本周预测，澳洲首府城市的房价将从高点跌至低点，跌幅为18%，其中跌幅最大的预计是悉尼(20%)、墨尔本(17%)和堪培拉(16%)。阿德莱德的房价仍在上涨，预计明年也将下跌17%。

ANZ高级经济学家埃米特(Felicity Emmett)表示，抵押贷款利率的大幅上升加速了房价下跌。她指出，借贷能力下降是推动价格下跌的最大因素，而非被迫出售的增加。

她此前预计房价会下跌到2024年，但现在认为，市场将在明年达到低点，然后在2024年回升约5%，届时抵押贷款利率预计将下降。

埃米特还表示，市场高端通常引领本轮周期下跌，价格波动较大，这并不一定是因为对现金利率上升更为敏感，因为市场高端房价在今年年初就开始下跌，远早于首次上调现金利率的5月份，尽管当时固定抵押贷款利率已经在上升。

“市场人气和负担能力(制约因素)推动了房价早些时候的下跌，我认为，(现金利率上升)的全面影响确实需要一段时间才能感受到。在当前这个周期，尤其如此，因为有这么多的人持有固定利率抵押贷款。”