价格上涨难！澳洲这些独立屋市场风险最大

CoreLogic的数据显示，自四年前疫情爆发以来，全澳独立屋价格上涨了约三分之一，尽管加息13次，但平均为房主带来18.8万澳元的资本收益。

过去4年，在全澳逾五分之二的郊区，房价涨幅最高达50%，逾三分之一郊区的最高涨幅达到75%。

然而，专家表示，在终端利率上升和住房负担能力下降的情况下，房地产市场不太可能在下一次上涨中再次出现如此大的涨幅。

CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）指出，”这一时期的增长几乎是前所未有的，这提醒人们，市场的潜在基本面是供需严重失衡的。”

AMP首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示，尽管疫情最初带来了通货紧缩和低利率，从而引发了创纪录的价格上涨，但其长期影响可能恰恰相反。

他说，“如果我们最多将抵押贷款利率定在6%左右，那么这将大大限制房地产价格未来的上行潜力。” “另一方面，我们仍然面临房地产短缺，因此很难看到市场崩盘。更有可能的情况是，我们将继续看到价格逐步上涨。当利率再次开始下降时（仍比疫情前更高），我们可能会看到另一轮周期性价格上涨，但涨幅更为有限。”

奥利弗博士还表示，虽然悉尼和墨尔本的住房供应严重短缺，但不断恶化的负担能力将限制房价的失控上涨。

悉尼独立屋价格中位数在疫情期间上涨了24.8%或224,391澳元，至113万澳元，而墨尔本仅上涨11%，至778,941澳元。

负担能力差也可能打击阿德莱德等市场。过去4年，阿德莱德独立屋价格飙升55.3%，至727,142澳元，表现优于其他所有首府城市。劳利斯说，现在的住宅中位数比疫情前高出259,070澳元，对当地买家来说，市场已经变得遥不可及。

布里斯班是疫情以来表现第二好的首府城市，独立屋价值跃升53.5%，至805,593澳元。这相当于在四年中增加了280,881澳元。 珀斯的独立屋价格上涨52.9%，中位数上涨了237,678澳元，至727,142澳元。

劳利斯说，“布里斯班是一个真正的经济多元化地区，虽然它变得越来越难以负担，但它似乎有强大的人口基础，使住房需求保持在相当高的水平。”

“珀斯也有强大的经济基础，以及来自海外和州际的强大人口驱动因素，所以目前，我们真的没有看到珀斯过热的风险，尽管房价上涨强劲。”

在过去四年中，南澳和西澳占据了表现最好的郊区。珀斯郊区Kambalda East、Armadale、Rangeway和Brookvale的房价在过去四年里都翻了一番，南澳郊区Davoren Park、Elizabeth Park和Elizabeth North也一样。

相比之下，涨幅最小的10个郊区中有9个都在墨尔本，反映的是过去四年其低迷的表现。