导览
- 前言
- 你已经被ATO盯上！
- 这些坑千万别往里面跳！
- 投资房哪些费用可以抵税？
- 海外买家需要注意什么？
- 结语
前言
在澳洲房地产业面临疫情考验时，前所未有的政府鼓励政策：历史最低利率，HomeBuilder 和首次购房贷款计划（First Home Loan Deposit Scheme）等激励举措落地。
再次重新点燃了澳洲房地产市场，同时也极大地推高了购房者的数量。
飙升的房价吸引了新一代的投资者加入“炒房”行列！
现在，澳大利亚有超过 200 万人通过房地产来积累财富。
每年到了交税的这个时候，对投资者来说都是可以从税局拿回一笔钱的时候，许多人因澳大利亚负扣税的政策，可以获得相当可观的一笔收入（点击阅读：澳洲负扣税：被绑架的房地产G点）。
但是！需要注意的是，每年都会有一些税务问题出现在粗心大意的人身上。
如果你在纳税申报表上填错了，不仅可能会造成数千澳元的损失，甚至会引来澳大利亚税务局（ATO）进一步的处罚。
今年，ATO 已将房地产投资报税标记为今年合规重点观察领域。
你已经被ATO盯上！
首先，澳洲税务局今年扩大了数据收集范围！
包括物业管理公司在内的行业都会向澳洲税务局提供数据，超过160万投资者的交易信息掌握在ATO手里。
ATO 助理专员 Tim Loh 提醒称，澳洲税务局选择审查的 2019-20 年度房地产投资者纳税申报表中，有 70% 的投资者必须进行调整。
“平均而言，每次申报的修正幅度约为 4500 澳元。有些人不小心犯错，但也有人‘故意’做假。”
ATO 的数据匹配通常在投资者提交纳税申报表之前，实时检查投资者的纳税申报，并发现与典型申报相比似乎不寻常的扣除额或收入。
“每份报税表都被扫描了”。
他表示，ATO对物业管理公司数据的使用，补充了其与租赁债券机构和Airbnb等住宿分享平台的现有第三方数据共享安排。
“我们正在扩大我们直接从第三方来源获得的租金收入数据”。
“正在获得有关少报租金收入和多报物业管理费的信息”。
Tim Loh称，出租房产和度假屋主最常犯的错误是忽略了申报所有收入，包括出售房产时的资本收益。
许多房地产投资者都希望可以通过负扣税（Negative Gearing）减免，多报些支出，这样可能会带来大量的退税收入。
这是一个很合的税收策略，但一定要注意不要超过界限。
有时，报税表中其它地方的错误申报会引起ATO对房产投资者的关注。
比如：7 月份昆州的一名销售经理因虚假申报工作旅行而被刑事定罪，并被要求支付 29,654澳元，因为她的虚假工作旅行申报导致ATO调查她的房地产交易，并发现她没有申报39,600澳元的租金收入。
这些坑千万别往里面跳！
1. 申报投资和出租房产的全部收入
Tim Loh建议180多万拥有投资房的澳大利亚人申报所有房地产来源的收入，如主要住宅的分租收入、度假屋租金，以及共享住宿Airbnb收入。
需要注意的是ATO 正在密切关注个人和商业用途混合的财产，例如度假屋或在 Airbnb 等在住宿平台上出租的房间。
如果财产的一部分被个人使用，投资者不能申请全额税收减免。
必须分摊！
并且只允许这套房子真正出租的这段时间提出减税！
ATO方面表示，如果这套房产有一部分产生了收入，则必须按建筑面积计算扣除这部分的收入。
税务局对以下这些情况都很关注：
– 没有在广泛可见的网站上发布该房产的出租广告。
– 维护不善的房产。
– 声称出租的房屋，但有不合理的条件，如租金要求过高。
– 拒绝接受合理租户的房产。
如果你拥有一个度假屋，但没有出租，不要把与该房产有关的费用列入报税表。
2. 不要为新购买的房产申请扣除
投资者不能为新购买的出租物业申请扣除费用，无论是购房后修补一些缺陷，还是较大笔的装修费，都不能立即扣除。
这些费用可以在若干年内分摊，或者加到房产的购买成本中用于日后计算资本利得税。
预计ATO会审查此类申报，并对不符合要求的申报打回去要求修正。
业主可以在拥有房产的第一年结束后开始申报费用。
3. 不要将投资房的贷款提款功能用于私人用途
如果你从投资房产中取款出来用于个人用途（如买车），税务局会审查。
此外，不要申报过多的利息支出，例如，有的房产所有者试图把家庭住宅的贷款利息也加到投资房里。
4. 避免错误地分摊租金收入
如果是联合买房的需要注意不要错误地在业主之间分摊租金收入和费用。
例如：将租金收入分摊到低收入业主身上，而把费用分摊到高收入业主头上。
正确的做法是，按照所有者权益比例分摊收入和费用。
5. 不要隐瞒房屋损益情况
在卖房子的时候，你不能向澳洲税务局隐瞒财产收益，因为 ATO 可以访问各州土地所有权办公室的记录，并且知道哪些房地产进行了买卖交易。
ATO的超级计算机跟踪交易，由于房地产资本收益产生了一些最大的税单，这是ATO重点关注的领域。
与此同时，澳洲税务局也在监控房地产投资贷款的重划设施，以确保这些债务与正确的资产相关。
投资房哪些费用可以抵税？
1、广告费（Advertising for tenants）：投资者在招租时产生的广告费。例如在报纸上刊登出租信息产生的费用等。
2、物业管理费（Body corporate fees and charge）：通常情况下，Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费（Strata fee）。
3、清洁费（Cleaning）：关于清洁投资房的费用。
4、市政费（Council Fee）：为投资房缴纳的council fee。
5、房屋设施折旧（Depreciation on plant）：比如，你的租客不付租金，但你购买的业主保险支付给了你赔偿金，这也要算作收入报税。
6、园艺和锄草费用（Gardening and lawn mowing）：为投资房修整园艺所产生的费用。
7、房产保险（Insurance）：为投资房缴纳的房产保险。
8、房贷（Interest on loans）：如果投资房是通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以退税。
9、地税（Land tax）：即为投资房的地税。
10、法务费（Legal fees）：请注意，购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
11、除虫费(Pest control)
12、房屋中介代管费（Property agent fees and commissions）：如果把投资房交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以退税。
13、房屋维护维修费（Repairs and maintenance）：如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。
14、房屋折旧(Capital works deductions）：一般针对于房屋结构和外部设备折旧情况的计算。
房地产投资者错过或未申报的最大税收减免通常与地毯、窗帘和电器等物品有关，因为这些物件会随着时间的推移而贬值。
研究发现，尽管许多投资者声称有一定程度的折旧，但很多人并没有通过从工料测量师那里获得税收折旧报告来最大化折旧。
减记一套住房的建造成本（通常在40年里每年减记2.5%），会给投资者带来一些最大的减免，而且他们不用从自己的口袋里花一分钱。
例如，一个投资者以75万澳元购买一套四居室的新房，第一年的扣除额可望超过16,000澳元，而五年的累计的折旧扣除应在6.7万澳元左右。
15、水费（Water charge）：房东为出租房支付的水费，注意房客支付的水费不能计入退税。
除了上面我们列举的那些费用外，作为投资者的你在买卖房地产时一定要仔细考虑买卖时机。
房地产是一种庞大且走势起伏不定的资产，任何持有一项房地产资产超过一年的人，都可以获得50%的资本利得税减免，价值可能高达数万澳元。
选择在其他个人收入较低的一年进行销售可能是有益的。
一些费用减免必须随着时间的推移而间隔开，而另一些则不是立即减免，仅适用于销售时。
ATO发布了一份指南手册《2021 年租赁物业》，以帮助解决投资者的困惑。
你可以复制这个链接在网页端打开下载，或者点击文末“阅读原文”下载。
海外买家需要注意什么？
在澳大利亚上百万的房产投资者中以一部分人群比较特殊，海外买家。
如果你是澳洲本地买家的话，这部分内容可以直接跳过。
很多海外房东不知道，以为报税就要交许多税给政府，其实不然。
海外人士买购买的投资房产基本都是新房，由于通过澳洲新房的折旧一般来说，每年报税的结果是税务亏损而不用交任何所得税（房租收入-抵税项目<0）。
同时税务损失可以积累到N年以后用来抵扣卖房子时产生的增值税。
2017年7月1日开始，澳大利亚税务局（Australian Taxation Office,简称ATO）会向所有$75万澳币或以上出售的物业征收合同价格12.5%的海外人士资本增值预扣税（Foreign Resident Capital Gains Withholding）。
如果每年已经有报税记录的话，会计则可以帮你计算实际应缴的增值税进行预扣税退税，其金额远远少于预扣的售价总值的12.5%。
虽然，海外人士资本所得税的起征点很高，但经过实际操作后，长期投资的实际收益会比预期要好。
比如：有海外房东投资房卖价127万澳元，增值23万澳元，按照规定12.5%预扣税约16万，由于每年有报税，会计师先将其预扣税申请降低到6%约7.6万澳元。
加上因为有往年税务申报后的税务亏损积累，导致实际应缴税额只有2.2万，最后客户还能退回5.3万澳元。
换句话来说，非但每年可以免交或者减税，最终还帮海外房东增加了收益！
如果这个海外房东选择不报税，他将损失近14万澳元（16万-2.2万）。
所以，再说一遍！每年报税非常重要！
最后需要提醒海外买家的是，即使你的房子在一个财年里有出租超过183天的情况下，依然需要每年申报豁免空置税！
即使没有空置的情况发生，空置税申报的行为依然要做。
结语
同样，对于房产投资者而言，即便你不需要交税，也是必须要按澳洲税务局的规定，在每年10月31日前及时进行年度税务申报。
如果通过注册会计师申报，则可以延长到第二年5月才完成。
所以，建议每位房产投资者要保存好准确的、当时的收入和支出记录。
这些记录不能被改变，也不能被损坏，而且必须保存五年。
这些记录必须是英文或易于翻译的，ATO建议对收据进行拍照以防止丢失或损坏。
如果说你也是200万澳洲房产投资大军中的一员，希望本文能对你起到些许提醒的作用。
如果你是澳洲房产或税务业内人士，欢迎在文末留言，与我分享关于澳洲房产的更多情报。
如果你准备加入“大部队”，千万要时刻紧盯澳房投资见闻，千万别掉队了！
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