中低收入弱势族群升息影响大 墨尔本远郊房贷拖欠率增加

据2月5日报导，墨尔本中低收入郊区的抵押贷款拖欠率攀升，随着储行利率的每一次额外上涨，大约500户维州家庭面临拖欠抵押贷款的风险。

Credit bureau illion表示，在维州，0.67%的房屋贷款逾期超过30天，如果利率再上调25个基点，可能会升至0.70%。

第二次加息后，房贷逾期率将升至 0.73%。 illion建模负责人Barrett Hasseldine在周二储行现金利率决定之前表示，抵押贷款压力已经影响了墨尔本的远郊，这些郊区的拖欠率是平均的两到三倍，预计届时将再次加息。

「北方Broadmeadows、Dallas 和 Coolaroo等地区的拖欠率很高」，他说，拖欠率在1.6%到2.5%之间。

「在整个抵押贷款范围内，我们的Sydenham、St Albans和Sunshine North等地区的拖欠率更高。所以，你可以把它想像成一个抵押贷款带。」

「另一个观察点是外围东南部，即墨尔本的对面一侧朝向Doveton、Hallam和 Hampton Park都显示出有严重的抵押贷款拖欠。」

澳洲统计局的数据显示，房屋借款人一直忙于再融资以应对不断上升的利率，12月份的住房再融资价值达191亿元，仅次于上个月的历史最高水平。

Red Maple Finance主管Nariman Amalsadiwala表示，自加息开始以来，他在西郊的经纪公司一直在接到客户的担忧电话。

他说：「客户担心利率，他们通常问的第一个问题是还会有多少次加息。他们很想看看是否还有其他优惠。大量的重新贷款（refinancing，泛指终止现有房贷，贷款者以融资方式，依照现在房屋价值，取得新的房屋贷款）正在发生」。

Red Maple Finance主管说，一些房主陷入无法偿还的贷款困境。 「收入并没有真正增加，但利率却翻了一番」，他说。

「假设有人在两年前以2%的利率买回…现有收入可能不足以偿还债务。」 内城、公寓密集的郊区—包括墨尔本、南墨尔本和码头区的拖欠率也更高，为1.3%至1.4%。 illion建模负责人表示，四个月来拖欠抵押贷款还款的家庭数量一直在上升。

「从9月到12月，我们看到拖欠还款的房屋贷款比例逐月增加。」 他同意低工资增长正在损害抵押人偿还贷款的能力。

他说：「这给每个人带来了很大压力，但最重要的是给每月家庭收入没有盈馀的家庭带来了压力」。 面临抵押贷款压力的主要人群包括中低社经区域、偏远地区以及在疫情早期借贷或再融资达到最大值的年轻家庭。他们接受了2.5%至3%的加息压力测试，现在已经发生了。

他说，许多家庭已经耗尽了他们的储蓄，但高通胀可能意味着进一步加息，这将加剧财务压力。

「我们将看到偏远地区继续感受到成本增加带来的财务压力，而且气候的影响可能会加剧偏远地区家庭的压力」，他说，并补充说受洪水影响的地区将受到最严重的打击。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士表示，不稳定的工作和较低的收入意味着生活在可负担地区的家庭将比内城的家庭状况更糟糕。

「生活在高收入和中等收入郊区的人往往在财务上更有保障，即使他们有贷款」，他说。

「他们往往拥有更稳定的收入现金流和更大的储蓄缓冲。数据表明收入较高的老年人往往有更多储蓄。而在低收入郊区的储蓄缓冲并不那么多。」 他强调了疫情期间首次购房的繁荣。

「低存款计划使人们能够在他们可能无法进入的情况下进入房地产市场，现在这可能正在回归。」 Shane Oliver博士说，疫情的房地产繁荣和偏远地区现有的社会经济问题造成了不安全的经济状况，这使得一些家庭难以偿还债务。

「你可以说多年来最大的繁荣将出现在城市，那裡的债务与家庭收入之比最高」，他说。 「但偏远地区的收入水平要低得多，工作不安全感要高得多。他们会更脆弱一些。」