澳洲另类房产投资，必读！

导览– 前言- NDIS到底是什么？- NDIS与房产- SDA房产的运营逻辑
– SDA是个稳赚不赔的市场？- 结语

前言
本周开始，4万澳洲儿童将可以优先接种辉瑞疫苗。
卫生部长Greg Hunt表示，首批可接种儿童将主要面向NDIS中12到15岁且没有其他基础病的儿童。
许多关心的读者留言问到NDIS到底什么？为什么常在不同场合都能听到这个词。
今天就给大家说说这个NDIS以及其背后的故事。

NDIS到底是什么？
NDIS是2012年由工党政府设立的一项福利制度，从2016年起面向全澳符合条件的残障人士开始推行旨在改善残障人士的生活需求的福利计划National Disability Insurance Scheme （简称NDIS）。
NDIS可以为所有残障人士提供实用信息以及与社区服务部门的联络，例如医生，体育俱乐部，图书馆和学校，以及有关每个州和地区政府提供的支持的信息。

目前，澳洲约有430万残疾人。
政府承诺，在未来五年内，国家残疾保险计划（NDIS）每年将向约500,000名永久和严重残疾的澳人提供超过220亿澳元的资金。
在今年的财政预算中，国库部长就特别指出，国家残疾保险计划（NDIS）将在未来四年获得总计132亿澳元的全额资金。

NDIS与房产

国家残疾保险计划（NDIS）中有一项内容包括给两万名残障人士发放住房补贴。
该补贴旨在为帮助28,000名65岁以下、需要高度照顾的残障人士能够从原先政府分批拨款资助的残障人士团体住房或是依赖父母住房中脱离，从而能更自由、更容易地租到满足自己生活需求的可负担房产。

该可负担房产称为特定残障人住宿（Specialist Disability Accommodation，简称 SDA）。政府每年向SDA拨款7亿澳元的资金。
然而，由于此类房屋供应不足，因此自然便吸引了大批开发商们的眼光。
那么这个市场规模到底有多大？
根据住房研究机构Summer Foundation、澳洲住房与城市研究机构Australian Housing and Urban Research Institute和经济与规划公司SGS Economics & Planning联合发布的调查报告表明，如果该住房福利政策充分实施了，那么这将从传统的政府对残障人士的住房基金资助体系转型到残障人士可以控制自己的资金补助来选择租赁住房的市场体系，那么在未来5年，将会产生价值50亿澳元的残障人士住房市场。
此外，该研究还发现，如果要满足以上2万8000名残障人士的住房需求，那么全澳还需要增加现有此住房供应量的60%。
残障人士房产类型NDIS的拨款中介National Disability Insurance Agency更是预测，在未来十年，每年需要承建SDA房产的数量是500套至900套之间， 其中所需求的大部分SDA房产公寓都需要新建。

SDA房产的运营逻辑

首先先确定房产类型，SDA房产可以是独立房、联排房（town house）或公寓，但条件是此类房产必须根据租客需要能够配备一系列便利通道设施。
为了鼓励开发商参与，政府赋予投资者与开发商相关的优惠。同时，SDA房产供应者将会收到NDIS的拨款资助，该拨款只包括残障人士的住房费用。

此外，SDA房产供应者还会收到残障租客的合理租金缴付金额（Reasonable Rent Contribution）和联邦政府的租金补贴（Rent Assistance）。该拨款资助时间将是20年。20年过后，该房产将返回普通市场，进行普通交易。
因此该报告认为，残障人士房产从SDA 资金的资助、租金缴付金额与房产成交价的综合收益，将会充分覆盖初始的房产投资、所有维护以及相关管理成本费用。
但如此大规模的市场，仅仅有开发商以及政府是完全不够的。
SDA市场五大因素普华永道PwC（PricewaterhouseCoopers）和Summer Foundation 联合公布的NDIS 住房报告表示，SDA市场是个新兴市场，它需要以下五个方面的市场参与者共同运作才能顺利发展。
他们分别是：住房的承建商与管理、金融、残障租客租房的意愿与可以获得的租房协助（Connecting and tenanting）、为租客提供支持与帮助（Delivering support）、各级政府的参与与规划（ Regulating and governing）。

SDA是个稳赚不赔的市场？

虽然目前许多大型机构以及中资开发商纷纷进入了该市场。
但是其仍然有着诸多的潜在投资风险。
首当其冲的就是空置率。
因为该体系的运行规则，使得房建成后，如果没有租客入住，那么政府拨款不会发放给投资者。
同时， 业界人士也建议开发商们不要为了获得最大投资收益，把这类房产建在远离社区的便宜地块上。
从长远看来，这将导致房产较高的空置率，因为临近便利的生活设施是残障租客租房的首要考虑因素。
随着房市的逐渐成熟，处于不利地理位置与质量差的住房，必定不会受租客青睐，最终，拥有优质和创新住房的开发商将会得到认可和回报。

结语

人人都说澳洲是一个高福利社会。
而国家残疾保险计划（NDIS）就是澳洲型福利社会的一大典型案例，不仅仅需要政府支持以及开发商的加入，更需要全社会的支持与协助。
说了这么多，你是否对NDIS又有新的认识了？
说说你与NDIS的故事。

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