澳洲国民银行（NAB）五分之一的房贷客户沦为“抵押贷款囚徒”，意味着他们不能换银行再融资，因为更高的利率使他们无法在新银行通过偿款能力缓冲测试。
NAB首席财务官列侬(Gary Lennon)表示，对于那些在利率最低时期（2019年8月至2022年7月期间）借款的人来说，这个数字达到五分之二。
首席执行官麦克尤恩(Ross McEwan)说，当现金利率达到峰值时，高利率可能会减少抵押贷款竞争，这可能迫使监管机构重新评估“偿款能力缓冲”的水平，目前设定为3%。
这将允许更多的客户换银行，并可能给银行带来另一个竞争阻力。NAB令人失望的中期业绩表明，抵押贷款大战仍在激烈进行，以至于NAB被迫提供现金返还和利率折扣，以留住现有客户。
NAB向所谓的“老客户”提供更激进的定价报价，以防止借款人在固定利率到期时转向另一家有更优惠交易的银行，这对“净息差”构成了又一个挑战。而随着各银行争夺存款，净息差已经成为一个关键的营收驱动因素。
在接受抵押贷款偿款能力测试分析师的问询时，列侬表示，2019年8月至2022年7月期间，40%的NAB借款人可能被视为“抵押贷款囚徒”。澳洲审慎监管局（APRA）主席朗斯代尔（John Lonsdale）和联邦银行首席执行官科明（Matt Comyn）表示，随着利率周期的变化，可能会对抵押贷款偿还能力测试进行评估。
“对于这批人来说，换银行将变得越来越困难，将会有越来越多的客户发现转换银行变得更加困难。”
列侬补充说，在更广泛的3330亿澳元住房贷款中，15%至20%“可能属于这一类，他们将难以满足更高的偿款能力要求，而这点在换银行时是必不可少需要满足的要求”。
麦克尤恩表示，这将是监管机构需要评估的一个问题，不是因为缓冲未能成功地保护银行免受一代人以来最快的加息影响，而是为了确保借款人有选择。
“当我们到达利率周期的顶点时，将是时候这样做了，然后(评估3%的偿款能力缓冲)，以确保客户可以四处比价。”
“但在过去的12个月里，人们才开始反对这一点……未来3到6个月，监管机构可能会对此进行调查。但它的存在是有充分理由的，而且在过去的12个月里肯定是需要的。”
虽然一些借款人发现再融资变得更加困难，但银行也面临着留住优质借款人的挑战，这些借款人正收到竞争对手的现金返还诱惑。
NAB透露，它允许其银行留住客户团队向现有借款人提供现金返还。列侬表示，为了吸引客户留下来，银行推出比标准浮动利率低约50个基点的措施，“显然这将对利润率构成额外的不利因素”。
麦克尤恩认为，他“对现金返还不太满意”。他说，NAB的报价是市场上最低的，因此不受一些抵押贷款经纪人的欢迎，但为了赢得一些业务，它正被迫付出代价。
“让我们看看市场走向，但竞争非常激烈。”
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