2021年，全国房价同比上涨22.8%，涨幅开始放缓。通胀迫在眉睫，但并未被大多数人重视。
时间快进到 2022 年底，房地产价格在今年前 11 个月下跌了 1.9%，随着通货膨胀持续飙升，官方利率从大流行期间大部分时间的 0.1% 转变为 5 月至 12 月的 3.1%。
在房地产市场经历了疯狂的一年之后，大概所有人都好奇的一件事是：接下来还有什么是可能会发生的？
2023年会发生什么？
由于利率上升，借贷能力下降了约 25%。这意味着贷方将允许买家借入比加息前少 25% 的贷款。
这将令一大部分买家不再有能力支付利率开始上升之前的价格。
消费者情绪指标显示，信心处于衰退水平，这显然对市场的买卖意向产生影响，导致买家减少、销售减少以及销售过程比一年前花费更长的时间。
尽管年初的销量比 2021 年初强，但最终又回到了与 2019 年相似的水平。
当然，2019 年是最后一个没有受到疫情影响的一年，更是交易量不平凡的一年。然而，随着利率上升和消费者信心下降，销售量也迅速放缓。
尽管从历史上看买家的需求依然强劲，但鉴于利率每月都在攀升，而且利率何时结束存在不确定性，而且价格正在下跌，因此买家更不愿意出价。
市场上的新房源数量并没有在年底达到典型的季节性高峰，尤其是在春季。
2022 年 11 月的新挂牌量既低于去年，也低于除 2019 年和 2020 年以外的任何其他年份的 11 月。
与此同时，销售速度放缓导致总挂牌量增加。
房产的销售时间也变长了，房产在 realestate.com.au 上的挂牌天数中位数从一年前的低点上升，但与大流行前的水平相比仍然很低。
随着更高的利率降低借贷能力和降低房地产价格，预计2022年房地产市场趋势将在新的一年仍持续一段时间，直到通胀和利率有所改善。
租赁市场依旧严峻
虽然房地产价格在过去一年受到打击，但租赁市场的租金继续攀升。
在 2021 日历年，全国租金上涨了 4.7%。在 2022 年前 11 个月，它们增长了 6.7%。各地区的租金增速已从 10.5% 放缓至 7.1%，但首府城市的租金增速从去年的 0% 大幅上升至今年迄今的 8.9%。
较高的利率导致首次购房者和投资者的购买量减少，而重新开放的国际边界进一步增加了租赁需求。结果，对租金的需求增加了——并且在供应仍然受限的情况下不断升级。
这种结合推高了租金。
出租空置率处于历史低位，与此同时，首府城市的租房需求创下历史新高，但偏远地区市场有所放缓。
尽管有一些迹象表明区域性租赁市场的紧张状况正在缓解，但在首府城市租房却变得更加困难。
展望 2023 年，需求增加和供应紧张可能会导致租金继续上涨，但首府城市的涨幅要高于偏远地区。
何时回升？
利率、加息依然是关键词！
似乎只有这波猛烈的调息结束后，才会看到房地产市场回升。
房地产研究机构CoreLogic的欧文（Eliza Owen）表示，房价下跌可能会在新的一年触底。
过去两个月房价下降速度放缓表，明住宅价值下降的峰值已经结束，尽管价格下跌可能会再次加速，特别是如果澳洲央行在新的一年继续加息。
“随着我们进入2023年，房地产市场表现继续存在逆风和顺风。”
关于顺风，欧文指出，迫在眉睫的定息抵押房贷到期悬崖可能会引发更多的住宅销售，因为房主的定息房贷利率从约2%转变为高达5%或6%的浮息房贷利率，可能有少数房主将无法承受而被迫出售贷款购买的住宅。
对于无法承受这种房贷利率上涨冲击的低收入家庭来说，这可能会刺激更多的被迫出售住宅，甚至可能会因拖欠还款而被银行拍卖。
欧文表示，住房抵押贷款持有人正在进入未知领域，因为现金利率接近金融监管机构引入的3%的服务缓冲，以确保借款人能够承受更高的利率。
她说：“但失业率仍处于历史低位，这在可偿还性方面发挥着作用，有助于限制抵押贷款欠款。”
结语
从长远来看，随着价格下降、利率稳定和工资增长，市场状况肯定是会有所改善的——卖家更愿意挂牌，买家更愿意积极出手。
同时，也希望我们能看到更多的投资者重返买卖市场，让租赁市场脱离苦海。
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