澳洲有近90%的人口住在城市，在新州约有超过三分之一的人口住在由分契式物业(Strata)管理的公寓楼，单元房或连体别墅里，这个数字到2050年预计将翻一翻。
如果你是其中的一员，那你真的了解澳洲特色的分契式物业管理常识吗？
哪些是共有物业？什么是业主权益团体？ 物业管理费是如何制定的？作为业主你有哪些权利？为什么我要为大楼其他住户维修买单？什么是合理或不合理的物管费？
在澳洲只要是购买了公寓（Apartment）单元房（Unit）或联排别墅（Townhouse），就属于分契式产权（Strata Title），就有机会接触到分契式物业管理公司（Strata Managing Agency）。
经过60多年的发展在澳大利亚已形成了一套非常完善的物业管理体系， 相应的立法健全并经过了多次修改。
共有物业（Common Area, 又叫Common Property）是指所有的公共区域和共享设施，包括车库，走道，防火通道，屋顶，电梯，门禁系统，通风系统，排水系统，防火系统，等等。
业主权益团体又叫Owners Corporation, 有的州也叫Body Corporate, 由所有业主集体组成，在关于大楼的公共区域的问题处理上，都有表决权。
业主委员会 （Strata Committee）是从业主权益集团里选出来的代表，最多不超过9人，负责和Strata Manager以及Building Manager的日常沟通，协助大楼日常管理。
年度预算（Annual Budget）是Strata Manager根据每栋大楼自身的情况定制的维护和运营方案，具体由以下部分组成：大楼保险，水费，电费，清洁费用，园林费用，物业经理的服务费，公用设施的保养和维修费用，等。
物业费（Strata Levy）的制定是基于年度预算，再由每一个单位（unit）的占比（Unit Entitlement）来计算和分配到每一个业主。
如果你在澳洲买房，特别是买公寓的时候都会收到缴纳Strata Levy（物业费）的通知。
物业管理条例（By-law）是由Owners Corporation来定制的。By-Laws会涉及垃圾、停车、噪音、饲养宠物等问题的管理，居民及租客的行为准则，以及公共区域和公共资产的使用规定。对于违反管理条例的行为，业主委员会有权进行相应的警告和处罚。
Strata Manager 是一名注册的专业人士，他的主要职责是保证楼宇和小区的正常营运和财务管理，做年度预算（Budget），根据年度预算来制定物业管理费(strata levies)，保证收支平衡，负责召开业主会议 （Annual General Meeting），为大楼申请保险，保证各方面的合规性（Compliance）等。澳洲各个州都有约定俗成对Strata Manager的称呼，Strata Manager有时候也叫Owners Corporation Manager，或者Strata Managing Agent。
Building Manager一般常驻在楼宇里，和strata manager一样也是由Owners Corporation任命和指派任务，并向Strata Committee汇报日常工作，他负责的是处理楼宇公共区域内的日常的大小事务，包括公共设施的保养和维修，大楼安全管理，公共区域的清洁，园林维护，物业管理条例（By-law）的实施，处理住户投诉，协调邻里关系等。Building Manager通常只在周一到周五指定办公时间内上班。如果楼里出现了任何问题都应该先向Building Manager反映，让他及时排查处理。另外，如果你刚搬进楼里或者刚成为该楼里其中一个单位的业主，Building Manager还负责给你提供大楼的门卡，和水/电/煤气表的号码和所在位置，以便提供给供应商完成水/电/煤气的连接。
那么放眼澳洲，最为耀眼的楼宇物业管理公司 (Building Manager) 又是哪家？
那一定是：
Delux Building Management Group
Delux Building Management Group的主营业务是楼宇物业管理，公用设施管理，瑕疵管理，礼宾服务，公共区域清洁，园林绿化维护等。
基于不同区域的不同类别的物业大楼，Delux会根据业主委员会(BMC)的要求来量身定制最适合的团队和管理方案。
Delux奉行“D E L U X”的原则：
Dedication+Expertise+Loyality+Unity+eXcellence=Delux
Dedication 奉献
Delux致力于为客户提供卓越的服务和解决方案，小事之中见真章。
Expertise 专业知识
Delux在楼宇管理及物业维修领域具有专业性。Delux的员工在实践中锻炼技法，并不断创新突破。
Loyality 忠诚
Delux始终把合作忠诚、相互尊重彼此信任放在首位，并致力于与客户、合作伙伴、员工建立长久而牢固的关系。
Unity 团结
Delux深知团队合作的重要性，坚信齐心协力可以克服众多险阻并取得伟大成就。同时，Delux重视每个团队成员的贡献，并营造一个充满团队支持力和包容性的工作环境。
Excellence 卓越
追求卓越是Delux的终极目标。Delux始终追求质量、专业度、客服要求等高标准，并通过不断创新成为行业的领导者。
目前，Delux有多语种的物业经理及高级管理团队共58人，礼宾、清洁、绿化团队总计逾70人，管理物业总量超过100栋，合计近11000套。
建筑及设施管理服务项目
- 下班后支持
- 物业行政职责
- 楼宇资产管理
- 承包商管理
- 维护计划
- 项目协调
- 安全及保安措施
清洁服务项目
- 室内清洁
- 室外清洁
- 废物管理
- 质量控制
花园维护服务项目
- 病虫害防治
- 除草服务
- 草坪护理
礼宾服务项目
- 物业营运支援
- 礼宾服务
- 紧急响应
- 前台操作
- 住户关系
- 安全与访问控制
- 欢迎和问候
新发展支持服务项目
- 协助出售待售物业
- 缺陷协调服务
- 新员工入职及培训
- 操作计划和手册服务
- 协助看房服务
- 安全与访问控制
- 欢迎和问候
行业咨询服务项目
- 高效率
- 成本-效率解决方案
- 行业专业知识
- 综合咨询服务
专业团队
想了解更多公司信息及澳洲楼宇管理信息请联系Delux Building Management Group
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