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- 趋势要点
- 实操指南
2021年的澳洲地产市场着实惊人。
房源低库存和低利率推动了购买热潮，全澳房价中位数攀升至创纪录的994,579澳元。
房市看多派，欣喜万分。
看空派，再一次大失所望。
但过去的就过去了，还是要往前看。
今天，我将把2022年趋势和操作指南融合在一起分享给大家。
愿大家在房产投资的道路上不再迷茫、不再误判。
趋势要点
买卖双方对峙态势明显
解封之后，澳洲房市最大的变化是什么？
上市的货多了（房源），清空率降了。
最近几周上市房源数量屡屡创出新高。以维州为例，上周2000多套房产参加了拍卖，使得维州的房地产市场将创造12月的拍卖纪录。维州在本月结束前进行了4700-4800场拍卖，这一举超过了2017年12月的房产拍卖场次记录（4445场）。
房源多了，买家最受益。能看的、能选得多了，他们有了更多的选择，不必再去争房子了。
但是卖家心里却不是滋味了。
在悉尼北海滩，近五分之一的卖家在出售宣传期中进行大幅降价，独立屋比11月份的价格中值平均低了7.4%。
而随着市场逐渐转向有利于买家的方向，高档郊区和内城区的卖家将会率先引领降价潮。
无惧疫情
近些天疫情反扑得厉害，新州每天2000、3000的增长让政府不得不重新思考是否要收紧防疫措施。
昨天AFN做的关于疫情民调也显示了大部分民众对于当前疫情的担忧，以及对于政府目前做法的不认同。
但是想要再次大范围封城，恐怕很难。
一是民众已经对封城倦了，二是大选临近，政府无法承受经济及民众支持度的大幅下跌。
所以，澳洲繁荣的房地产市场不太可能在2022年因新疫情而出现动摇，而且随着调息呼声的不断升高，人们会担心错过历史低位的利率，从而进一步为新一年的房地产繁荣打下基础。
利率主导，银行先行
在住房利率仍徘徊在历史低点的情况下，如果明年利率突然飙升，会发生诸多令人担忧的事。
实际上我们已经看到了这种情况的发生，RBA突然在没有通知的情况下放弃了三年期债券0.1%的既定目标。
如果通胀环境发生变化，“2024年之前不上调现金利率”的说法也会站不住脚。
当前，固定抵押贷款利率上升，澳洲审慎监管局提高了最低偿还能力缓冲和负担能力限制，这可能会导致贷款继续下降。
随着通胀压力导致市场对澳大利亚央行明年将上调官方现金利率的预期越来越高，澳洲四大银行在年底前纷纷加息，此次加息是其中最新的一次。
但银行利率上升并未吓阻购房者。
10月数据显示，过去一年，自住房屋抵押贷款的平均规模增长了16%，首次购房者的平均贷款规模增加了 13%，而投资者的贷款也增长了 13%。
所以，自住、投资势均力敌。
持续鼓励首次置业
政府补贴政策已经进行了好几轮，澳洲首次置业者的黄金期要结束了？
虽然随着房价飙升，首次置业族已经被挤到了市场边缘地带，可是政府还是竭力支持年轻人、首次置业人群入市。
本财年，根据政府首次置业养老金储蓄计划（First Home Super Saver Scheme），个人可自愿在养老金账户中最多存入5万澳元，首次购房者将能够提取自愿存入退休金账户的储蓄，用于购房。
不仅如此，几位自由党议员近日更是主张，年轻人应该能够提取他们的部分养老金来作为住房贷款的首付。
但即使全力支持，大部分首次购房者主要的目标市场恐怕还是公寓。
多年来，一房公寓一直不温不火，但在房价飙升的推动下，公寓需求明年或卷土重来。
首次购房者可能会从父母那里得到一笔贷款，他们会利用这套一房公寓，以便以后能升入更大的房产。对于这些买家来说，房租和按揭还款之间可能没有太大差别。
先有船（物业），才能水涨船高。
海外人士回归
明年按照预期，海外人士将会全面恢复返澳。
大部队未到，房市先动。
目前低迷的首府城市内城租赁市场正准备卷土重来。预计租赁需求持续激增，在新冠疫情导致租户外流之后，类似于“空城”的内城社区的命运将发生改变。
租赁市场复苏，买房市场也会出现回暖。但独立屋高企的当下，恐怕公寓将会成为为数不多的可选品类。
实操指南
最后，给大家一些推心置腹的忠告：
- 只要维持目前的房产政策不放松且不调息，澳洲主要城市的房价还是会继续上涨，只是成交量会有季节波动。
悉尼、墨尔本这样的城市，是典型的给点阳光就灿烂。一点点利好都会导致房价迅速攀升。所以，在这样的城市，鼓励刚需、首次置业就是鼓励投资。
悉尼、墨尔本不涨，谁也别想涨！
另外，判断一个城市值不值得房产投资的一个直接办法就是：看外地投资客。
如果一城市购房人群多是本地人，那么这样的城市，买一套自住学区豪宅就够了，千万别买多套投资。
有投资客的地方，不一定价值很大，但没有投资客的城市，一定不值得你去投资。 - 今年是刚需、升级之年，明年是投资之年
一系列因素的结合有助于在2022年消除房地产市场的热度，比如抵押贷款利率逐渐上升，卖家希望锁定收益，以及2021年价格飙升。买家的负担能力受到了影响，购房者更加谨慎。
而大城市、核心区、公寓将成为明年投资的主轴。
现在就告诉你明年房价会横盘的是外行，预测明年一线房价会大涨的是骗子。
AFN对趋势的判断一向精准，如果你有房产投资意愿，请跟随我们一起，把握机会，投资有道。
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