投资者们正在重新杀回澳洲房市。
从今年2月份开始，以鼓励人们投资房地产为宗旨的“买家俱乐部”创始人梅特里在悉尼、布里斯班和阿德莱德买了三套房。在她看来，目前贷款利率正处于历史最低点，各地房屋租金不断上涨，现金流不错，让她迫切想抓住投资的良机。
悉尼投资者托雷先生刚刚在布里斯班买了一套五居室的独立屋，因为担心新冠疫情，他甚至都没有亲自去布里斯班看房就果断买下。他打算把这幢两层楼的独立屋改造成办公室。他认为，疫情期间人们习惯了在家办公，想必这种住宅式的办公物业会很受欢迎。
澳联储的数据显示，疫情期间向投资者发放的房屋贷款急剧减少，而自住者贷款则急剧增加。但是，这一趋势近来开始扭转。在截至今年3月的两个月里，首次置业者房贷承诺下降了4.8%，首次置业者房贷份额也下降到26%。相反，投资者放贷承诺开始强劲反弹，激增了29%。
投资者一向被认为是澳洲房产市场发展的引擎。
澳大利亚税务局（ATO）的统计数据显示，目前澳洲有超过215万房地产投资者。不过，在这215万投资者中，十分之九的人最多只拥有一到两个出租屋，而拥有6个及以上的人群只有不到1％。接近76％的房地产投资者年度应税收入低于10万澳元。
虽然房地产投资是财富增长的良方，但仍是一个风险较高的过程。因此，在做出买进卖出的决定之前，除了考虑房价是否合理外，还有必要先搞清楚在澳洲投资房地产的相关成本。
房屋贷款成本
除非您有足够的现金来直接购买投资物业，否则可能需要一笔房屋贷款。大多数房屋贷款都附带有费用，并且全部都会收取利息。
投资房地产时，一些较常见的房屋贷款费用有以下这些。
贷款人抵押保险（LMI）
这是一项保险政策，其中涵盖了在贷方无法再偿还贷款（也称为违约）的情况下，贷方承担损失的保险政策。如果您持有房产价值的20％或更高的首付，或者有担保人，通常可以避免支付LMI，但是如果您没有，则可能要花费数千澳元的费用购买LMI。
贷款设立费
也称为申请费，设立费基本上是在贷款开始时一次性支付的用于处理文件的费用，通常在250澳元左右，而最高额可能达800至1000澳元。州政府通常还会收取抵押登记费，以将该财产作为房屋贷款的担保进行注册。
利息支付
利息通常是房屋贷款的最大成本。当然，目前低利率的投资房屋贷款可以节省数万澳元的购房总成本。
房屋贷款中断费用
如果在固定利率房贷到期前断供，通常需要支付两项费用：解除费和提前终止费。解除费用通常是几百澳元，但提前终止费可能会很贵。根据利率下降的幅度和固定利率合同的剩余时间，退出成本可能会高达数万澳元。
购房成本
在实际购房过程中，投资者还需要考虑一些费用。
首付
首付实际上不是“费用”，这是您通过支票、定金保证金或通过电子转账直接向房屋卖方支付的财产价值的一部分（理想情况下为20％） 。
较高的首付会说服放贷人您是更值得信赖的借款人，并有可能使您获得更优惠的投资房屋贷款。
印花税
印花税是州政府收取的一项房产税，涵盖了更改所有权和所有权详细信息的成本。它的多少取决于房屋的所在州、价格以及房屋是用于投资还是自住。投资房的印花税成本往往比自住房高。
比如，在新南威尔士州价值50万澳元的二手房，其印花税可能超过1.7万澳元。
律师及财产转让费
律师或产权转让费等法律费用是为财产的合法转让而支付的费用。律师费通常在100至 1000澳元之间。财产转让费则在500至2500澳元之间。
房屋持有成本
与持有房产有关的持续费用是投资房成本中的大头。最常见和最重要的投资费用有以下这些。
保险（房屋和房东）
房东保险是一种专门设计的保险政策，旨在保护房东免于因出租房产而带来的风险。它与房屋和财产保险结合使用，但具有额外的保险范围，可防止因租赁问题而引起的损失或损坏。比如，一旦租客欠租，或房产被破坏，而租客当时交的押金不够赔付，怎么办？此时就要靠房东保险了。
许多贷方可能会要求投资者购买房东保险才会批准投资房屋贷款。在不同的州，平均年度保单价格徘徊在1000至2000澳元之间，而北昆士兰州的保费则高达3000澳元以上。
市政费
除非您不希望收集垃圾箱，否则最好向市政厅支付费用。这是地方政府收取的年费或季度费，以适当对社区居住环境进行维护理。一般来说，即使您不住在该物业中，每年的费用也可能高达数千澳元，因此需要将其计入投资预算中。
地税
所有投资房的房东，只要其名下投资房的土地价值超过起征点，都要缴纳土地税。这是每个州（除北领地外）的税务局针对物业的土地价值征收的税款，一年一交。
海外房东在新州和维州还要缴纳高达房屋价值2%的土地税附加。
此外，如果海外投资者购买的澳洲房产既不自住，也不出租，或者一年内空置期超过6个月，那么，联邦政府还会征收房屋空置税。各个州政府也会征收房屋空置税，针对于所有的住宅土地拥有者（澳洲公民和永久居民同样适用）征收。
物业费
通常按季度收取，是针对公寓、单元和联排别墅收取的费用，以维护物业的共用区域，例如阳台、电梯和花园，以及街区的管理。物业费视物业的位置、大小和条件而定，差异很大，但每周的费用基本在50到600澳元之间，通常每年收取2500到35000澳元之间的费用。
出租管理费
如果您不想自己动手进行出租物业的日常管理，那么，您必须雇用一个房屋管理中介。一个好的物业经理将管理几乎所有的事情，从收取租金到组织和监督维修和保养等。找租客，中介一般收取1到2周的租金作为中介费。此后的日常管理通常收取租金的5%至8%作为管理费。
维修与保养
房东有责任确保出租的物业处于可居住状态。这意味着，如果发生故障（例如厕所或烤箱）或发生更严重的事件（例如屋顶在暴风雨中倒塌），除非有保险覆盖，否则房东必须支付一定的费用才能将其修复。
显然，维修和保养没有固定的成本。从理论上讲，房东每年可以一分钱都不花。但是通常建议保留1500至2000澳元的年度预算，以备不时之需。
结语
最后，别忘了，租金收入也是一种应税收入，需要缴纳个人所得税。当然，上面提到的某些跟出租房屋有关的成本也可以作为抵扣项目，让投资者获得一些税收方面的优惠。
仔细盘点过成本后，您会否觉得投资澳洲房产也并非看上去的那么美？不管怎样，在做任何投资决定之前，对成本和收益算一笔细账总是没有错的。
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