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2021年的美国房价,涨疯了,直接卖出近20年来最火爆景象。
2021年,全美共售出612万套房产,几乎比前一年多卖了100万套,销量创自2006年房地产高峰以来的最高水平。
二手房更猛,创50年以来的历史最高值。
房价方面,2007年,美国房价达到顶峰的时候,均价也不过23万美元,但是到了2021年,美国楼市中位价达到近40万美元。
现在,住宅价格也已经攀升至历史最高水平,达到了巅峰的巅峰。
美国平均房价超过100万美元的城市数已经达到481个,是五年前的两倍。
房价涨得最猛的阶段,当属2021年第三季度,房价同比上涨 18.5%,随后越涨越凶,11月同比上涨18.3%,12月,同比上涨18.5%,没完没了。
这是全美历史上房价最快飙升的水平,创下40年以来的最高。
面对暴涨的房价,全美国人,不淡定了,纷纷进入抢房模式。
以后谁再说外国人不喜欢买房子,你就可以拿这个事实去啪啪啪打他脸了。
现在,美国人的人均贷款规模,达到了45.3万美元,历史最高值,其中大部分是房贷。
美国人也像中国人一样,走进房奴模式。
两国人民,瞬间有了惺惺相惜的感觉。
但是,虽然房贷高,但是挣得也多啊。
在2021年,在美国只要你是房东,只要你有房子,都能赚一笔。
据统计,平均每位美国房东,在2021年平均赚了60000美元,折人民币40万。
赚数十万,数百万,甚至数千万美元大赚特赚的,多的是。
躺赚,完全就是躺赚!!
但是呢,随后发生了件事。
美联储,马上要加息了。
在2022年2月的议息会议上,美联储和市场纷纷表示,在今年要加息3-6次。
在我的财富圈,很多圈友都问我,老杨,未来美国加息,房价会不会像美国2008年次贷危机那样崩掉?
未来,还会不会涨?
先抛观点,崩个毛线的崩,肯定崩不了,不仅不会崩,而且还会继续涨!
不信?我说说你听听。
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1.预期
上面说了,2021年,全美房价涨爆了。
在未来,人们对未来的房价预期,不可能会下降。
现在美国经济向好,失业率下降,就业率上升,工作的人越来越多,兜里都有钱,而且通胀一时半会不可能大幅下降,还有更多的水流向楼市,基于这个基本面上,楼市还得涨。
以后还会涨,是美国人的共识预期!
而且,更多的美国人想的是,加息后,可以用更实惠的价格去捡漏找笋。
买房这事,人性嘛,全世界人民都一样,想赚钱,不丢人。
2.供需
从供应量上来说,从1959年,美国每年要新建150万套房,但是去年因为疫情影响,美国新建房屋少得可怜,成屋供应量处于40年以来的最低水平。
2021年年,美国房子库存只有91万套房子。到了历史最低点。
现在美国楼市的待售空置率还不到1%,出租空置率为5%,双双创下50年以来的最低水平。
在房子去化周期上,一般认为,库存去化周期不足5个月,都被视作供不应求。
而现在美国2021平均最快去化周期多少?
10天!
最快的25万-50万美元的小两房,不到一个星期就能出清。
40年以来的最快去化速度!
这就意味着,市场不疯才怪。
想买房的,会像饿狼扑食一样去进入市场抢房。
在美国买房,实行拍卖价,一个房源,多人竞拍,价高者得,这时候,人的情绪,是不理智的。
只要市场上有个还差不多的房源,即使超过预期价,加个几十万美元一堆人抢,都是常事。
所以,现在市场房源少了50%以上,而房屋需求却是之前的数倍,整个房产市场出现严重供不应求的景象。
所以,房价飙升的一个重要原因是市场上的房屋太少了。只要买家多于卖家,竞争就会继续激烈,价格就会上涨。
3.材料
2021年到现在,全球能源价格暴涨,传导到下游,建筑材料成本同样出现大规模涨幅。
木材、桁架、托梁、水泥、钢材,混凝土等等全面上涨。
尤其是木材,已经涨了200%,达到每平方英尺近2000美元的历史新高。
这也就意味着,现在的建房成本,是几年前的两倍,传导到价格上,房价必然也要升高。
4.房贷
最近有个事,中国某地房贷首付降到20%,一堆人在那欢天喜地。
知道美国人买房首付要多少吗?
5%!
50万美元的房子,2万多美元就能首付,就问你香不香,想不想落泪!
有人说现在美国房价泡沫太大,会发生2008年的楼市崩塌事件。
胡扯,那些人太不了解美国现在的房贷制度了。
2008年过后,美国银行对于房贷非常谨慎,审查更加严格,而且银行抵押贷款业受到严格监管,会有一堆人去查借款人的背景。
这也就保证了金融机构的安全性,即使以后加息,也不会发生金融断裂现象。
而且,很多人说加息后美国房价要崩,也是纯属胡扯。
我告诉你,2021年,美国房贷是40年以来的最低值。
截至12月9日,美国30年期固定利率抵押贷款的平均抵押贷款利率也只有 3.1%。
在80年代,美国的平均房贷利率能达到18%。
所以,即使美联储加息,即使房贷利率涨了,那还是历史最低水平之一。
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最后总结一下:
1.2022年,美国房价会继续涨,只是没有2021年那么快。
2.美国楼市现在仍然是卖方市场,未来依然很长时间会出现抢房现象。
3.更多1995年以后出生的年轻人,他们面临结婚生娃,他们是纯刚需,他们的背后,是他们的父母。
4.随着房贷上涨,会更加加速美国楼市的活跃度,因为更多屋主会进行翻新潮然后在高点投入市场赚一笔。
5.房贷利率依然是历史低位,未来就是加息个1个2个点,也是历史低位。
6.美国楼市供需失衡的局面,短期内,无法改善,好房子会更稀缺,价格会更高!
7.这一轮房价上涨,完全是由刚需拉动,后来投资客入场!
8.未来,美国劳动力和建筑成本,还要继续上涨。
9.投资客,在2022年将会大幅进场。
综上所述,美国房价,2022年,继续涨,就是加息了,也会涨!
说了这么多,说点扎心的。
面对房价上涨,想进场捞钱的投资客炒房客当然笑哈哈了。
但是,谁最不高兴?
需要住房的刚需老百姓。
面对通胀还会涨,房贷利率上升,房价还要涨的局面,他们承受的压力是最大的。
一切都在涨价,即使你收入增了5%,但是通胀上涨了8%,房价也涨,物价也涨,很多美国老百姓会发现,这些都超出了他的承受能力,已经远远被抛下了。
很多人,可能拼尽全力, 一辈子也买不起房。
你有没有发现,中国老百姓和美国老百姓,某些方面,其实还挺像的。。
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