租金管制或“上限”吓坏了全澳各地的潜在投资者

随着维州政府准备对该州的房地产法规进行全面改革，租金管制将成为投资者面临的主要威胁。 即将到来的租金管制或上限已经吓坏了全澳的潜在投资者。

今年4月，昆州政府出台了针对房产所有者的更严格的新法律。

房地产行业组织警告称，任何租金管制的举措都将使全澳租金危机恶化，因为它会减少可用租赁库存的供应。

如果再加上政府干预，近几个月房地产投资者从住宅市场稳步撤出的趋势可能会大幅加速。

昆州最近出台了每年上涨一次的租金上涨规定，据报道，维州政府正在考虑每两年只允许租金上涨一次的规定。

私人投资者拥有澳大利亚绝大多数出租物业。 但随着利率走高和长期回报持续走弱，“父母”房主一直在撤离市场。

几十年来，投资者的投资理念是每7到10年就会翻一番，但今年Proptrack的一份报告却与这一经验法则相矛盾，报告显示，房价花了15年时间才翻一番。

与此同时，就持续收益而言，租金回报（尽管出现了租金危机）仍然疲弱，定期存款账户的收益率目前与房地产收入不相上下。

投资者被新冠疫情期间匆忙出台的租金暂停令粗暴地惊醒了。 在从那个时期恢复过来之后，投资者现在面临着一波潜在的新监管浪潮。

投资银行嘉登（Jarden）最新发布的一份报告显示，确凿的证据表明，私人投资者已经开始退出市场。

与30%的长期平均水平相比，新上市物业背后的投资者比例在墨尔本升至36%，在悉尼升至40%。

另外，本周房地产集团雷怀特（Ray White）报告称，其投资者拍卖销售额翻了一番。 物业投资者退出市场会减少可出租物业的数量，因为物业会回归到自住业主手上。

其直接效果将是降低出租率，目前各主要城市中心的出租率仍处于不到2%的极低水平。

在维州，州长丹·安德鲁斯（Dan Andrews）已经表示，与彻底改革该州房地产体系的计划有关的“一切都摆在桌面上”，这个问题势必变得尖锐起来。

墨尔本的私人房产持有者和悉尼的投资者一样，经历了价格的低迷，但他们今年没有看到同样的价格反弹。

租赁市场数据的变化意味着，随着投资者自身成本（主要由利率上升主导）继续上升，他们将继续推高租金。

正如牛津经济研究院（Oxford Economics）报告的那样，“对于那些渴望通过提高租金收入来平衡现金流的房东来说，更高的利率大大提高了抵押贷款成本——我们预计，2023年租金将上涨11%，2024年将上涨4%。”

近年来，海外尤其是英国的经验是，政府干预加上高利率，意味着大量的父母房地产投资者已经放弃了——同样的风险现在显然也存在于澳大利亚市场。