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- 前言
- 澳大利亚32年来最强劲的房价增长结束
- 2022年布里斯班房价凭什么继续上涨？
- 结语
前言
最近假期和几位朋友聚餐聊天，回顾2021年，大家第一件想到的事就是疯狂的澳洲房市。
看到市场上那些赚得盆满钵满的消息，有人捶胸顿足，后悔错过了最佳的买房机会。
也有朋友自身就成为了“新闻”，比如，朋友老王就是位异常幸运的人。
2020年9月，老王在悉尼上北区St Ives花了200万左右买了套独栋屋自住，2021年年底有人出到近400万，他果断出手卖了，然后带着全家人搬到Chatswood租房住。
一年时间直接赚了快200万，连装修都没有做过…
还有的朋友，一直在规划买房的路上，准备明年行动。他们普遍问我的同一个问题都是“悉尼太贵了，想买一套投资房，你觉得布里斯班房价还会再涨吗？”
澳大利亚32年来最强劲的房价增长结束
从数据来看，澳大利亚房地产市场在 2021 年结束时，创下了 32 年来最强劲的价值增长。
2021 年澳大利亚五个主要首府城市的住宅价值上涨了 20.9%——这是自 1989 年以来最强劲的年度涨幅。
其中，布里斯班 上涨了28.4%，领跑全澳。
悉尼上涨了25.3%和阿德莱德上涨23.2%也都在 2021 年经历了高于平均水平的价格增长。
不过，房价增长正在快速放缓，12 月份五个主要市场的住宅价值仅增长0.6%，这是自 2021 年 1 月以来最慢的月度增长。
12 月份的季度增长也在快速下降，为 3.1%——从 5 月份的峰值 7.1% 大幅下降。
12 月，悉尼涨幅仅为0.3%，墨尔本更是下跌了-0.1%；但是，两个城市例外，布里斯班上涨2.9%和阿德莱德上涨2.6%，两个首府城市价格增长仍然强劲。
2021年最后一个季度，布里斯班涨了8.5% 和阿德莱德 涨7.2%， 再次引领主要首府城市的价格增长，其他主要首府城市增速放缓。
虽然 2021 年的住宅价值增长非常极端，但繁荣显然已接近尾声，随着悉尼的房地产繁荣开始消退，布里斯班将在 2022 年领跑。
为什么我会说布里斯班将在2022年领跑，而不是同样涨幅强劲的阿德莱德，原因有以下几点。
2022年布里斯班房价凭什么继续上涨？
第一点就是，由于新冠疫情这两年来的持续影响，澳洲人对更大住房和沿海地区的需求强劲，所以大量州际移民开始向更靠近大自然的城市移民。
昆州和布里斯班经历了全澳最强劲的人口增长，这些移民分别来自墨尔本和悉尼。
根据澳洲统计局人口中心 2021年数字显示，这种强劲的内部迁移预计将在中期内持续下去。
州际移民的增加导致当地房源的紧缺，和推动本轮房市的因素一样，需求与供应的不平衡导致了房价的飙升，2021 年布里斯班房价增长了 28.4%！
第二，相比之下布里斯班更可以负担得起！
根据 Domain 最新的房价报告，9月季度布里斯班的房价在三个月内攀升了近 30,000 澳元，达到了 702,455 澳元的历史新高，这个数字仍然比全澳首府城市平均房价中位数低近 300,000 澳元，接近 800,000 澳元，远低于悉尼的房价中位数。
尽管最近增长强劲，但与悉尼和墨尔本相比，布里斯班的房产仍然非常“便宜”。
布里斯班独栋屋的中位价仅为悉尼独栋屋均价的一半左右，不到墨尔本房屋的 70%。
昆士兰房屋的房价收入比也远低于新南威尔士州或维多利亚州。
由于悉尼和墨尔本最近都经历了漫长而痛苦的封锁，而且负担能力差距如此之大，很容易看到许多南方人向北迁移到昆士兰东南部以寻找更经济实惠的住房和 更好的生活方式。
与其他首府城市相比，布里斯班还有更大的增长空间。
McGrath Paddington 的资深中介 Alex Jordan 表示，虽然没有证据表明布里斯班的房价已经达到顶峰，但快速的增长速度将会放缓。
“我没有看到布里斯班在 2021 年受益的同样幅度的增长……这是历史上前所未有的资本增长水平。但仍有被压抑的需求，我认为我们将在未来几个月看到最高水平。”
优越的负担能力，将使布里斯班将在2022年再次引领房价上涨。
第三，2032 年布里斯班奥运会
更多的就业机会，以及举办世界上最大的体育赛事将使昆士兰东南部的房地产价格在明年创下历史新高，而目前的房地产繁荣可能会持续到2022。
Domain经济学家鲍威尔博士表示：“2032 年布里斯班奥运会和所有正在完成的基础设施项目等因素的影响。我们所看到的是布里斯班的增长率远高于悉尼，尤其是昆州东南部地区。”
“这将继续增加对住房的需求，特别是在房价多年来一直呈小幅稳定增长的背景下。”
“2000 年奥运会让澳大利亚直接再上了一个台阶……我们已经看到这里的升级投资，所以我认为布里斯班已经做好了成为全球城市的准备，奥运会前会有强劲的需求。”
虽然我不认为布里斯班的房价会赶上悉尼或墨尔本，但至少应该会在未来十年缩小差距，这意味着布里斯班的房价应该会跑赢南部大城市的房价。
结语
澳洲联邦银行（CBA）预测布里斯班住宅价格在未来 12 个月内将上涨 9%。
SQM Research 发布的《 Christopher’s Housing Boom and Bust 》2022年报告也预测，布里斯班将成为今年澳大利亚房地产市场的赢家——预计该市将在 2022 年主导住宅房价增长。
至于其他市场，我觉得2022年将会出现一个非常有趣的现象。今年5月将迎来大选，所以，住房可负担性将会再次成为热门话题。
让人们可以进入房市才是至关重要的！所以我怀疑，今年我们将看到房地产市场的强度有所减弱，但需求仍将高于多年来的水平。
不过，虽说需求仍在，但买家你让他们再多付钱，不会像去年那样容易了，现在的市场更加健康。这就好比你吹气球，如果不断地往里面吹气，气球达到极限后就会爆裂。
所以，适当的调整也不是什么坏事。
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