澳洲房市重回巅峰，还要多久？

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前言

连续四次加息+通胀飙升，让澳洲房地产市场受到了不小的冲击，低迷持续。

不过，凛冬之后即是春天，那么澳洲房市的房市的春天何时才会到来？是否还能重焕过去的荣光呢？

澳洲房市低迷预计12个月后结束

专家表示，澳洲房地产市场低迷可能会在未来12个月结束——比以往的周期短得多——但在此期间，随着利率跳升，房价或将继续走低。

AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，加息幅度更大、速度更快、通胀高企、负担能力差以及供应激增，将在未来6至9个月推动房价进一步下跌。

“我们的基本预测是，房价将从峰值到谷底的跌幅为20%，假设利率将达到2.6%的峰值，但有可能升至3%或更高，这将在相当程度上推进房价的疲软。”

奥利弗博士还说：“我们有望在今年晚些时候或明年年初看到房价下跌最严重的时候，房价预计在明年9月份左右触底。因此，价格下跌幅度会更大，但可能会更快触底。我原本以为房价触底可能要到2024年，但现在看来可能只要12个月。”

目前，已经有初步迹象表明，在紧缩周期中，激进的加息似乎比正常情况更早地产生影响，比如消费者支出放缓。

房价加速下跌将通过负面财富效应进一步抑制消费者支出。这可能促使澳储央行在今年晚些时候或明年初将利率上限定在2.6%左右，并在2023年底前开始降息。

上个月房价加速下跌。在3个月时间里，澳洲房价下降2%，与2008年全球金融危机以及上世纪80年代初和90年代衰退期间的情况相当。在此期间，悉尼房价下降4.7%，墨尔本下降3.2%。

CoreLogic的研究主管劳利斯（Tim Lawless）认为，这是至少自20世纪80年代初CoreLogic的HVI统计开始以来，房市衰退前六个月的最快下降速度。

在悉尼，房价于2月中旬达到峰值，此后下降了5.9%，降幅比2017-2019年的低迷时期快得多。

同样，在墨尔本，房价也较3月初的市场峰值下跌3.7%，而在2017-2019年的低迷期间，房价在相同天数内下跌了1%。

新房贷量以两年来最快速度下降

导致房价降低的一个重要原因是，选择入市的买家正在变少——而这是由加息、通货膨胀及生活支出压力骤增引起的。

2022年7月的数据显示，因为借贷成本上升，新房贷数量以两年多来的最快速度下降。

新的抵押贷款年度总额，从4月的3836亿澳元缩减至3828亿澳元，录得4.4%的月度跌幅。

每一种类型的买家的新抵押贷款都有所下降，其中首次置业者，是容易受到借贷成本上升影响的借款人群体，受到的冲击最大。

BIS Oxford经济学高级经济学家Maree Kilroy说：“在当前环境下，新房贷的数量和平均规模都将明显下降。”

“在进一步加息和生活成本压力的影响下，预计在2023年财政年度，信贷供应将继续收缩。”

房价再攀新高还要多久？

有低谷的地方就有高潮，那么，澳洲房价再次走高需要多长时间呢？

先来看看澳洲此前几轮房价起伏的数据。

在2017年至2019年的低迷期间，悉尼房价从峰值到谷底用了22个月的时间。CoreLogic的数据显示，又过了22个月才出现名义上的复苏。

在2010年和2012年的早期低迷时期，悉尼房价用了16个月才触底，又用了13个月才录得名义上的复苏。

然而，由于通胀和利率持续高企，这一次的房价反弹可能会放缓，房价想再创新高或将需要比之前更长的时间。

“这一次的房价反弹可能会更慢，”奥利弗博士说：“过去30年长期的利率下降为房价上升提供了动力，就像挥舞着降息的魔法棒，每次都保证了强劲的反弹，但我们不再有这种推动力，因为利率再次上升。”

不过也有一些好消息——随着政府对移民政策的积极态度，更多国际学生和移民的回归可能会提振需求，租金的上涨可能会吸引更多投资者进入市场。

另外，一旦利率触顶并开始再次下降，也会成为房市开始回暖的乐观信号。

“我们不太可能回到创纪录的低利率水平，因此，与过去30或40年相比，复苏可能是一个更缓慢的过程，可能需要20个月以上的时间才能达到价格新高。我认为，未来几年，房价可能会上涨5%至10%。”

结语

有迹象显示，澳储行已经快要暂停涨息。

澳洲房地产市场几十年经久不衰，自然有其能成为“常青树”的自然规律。无论是买家还是卖家，作为投资者，我们要冷静面对市场的周期调整，处事不惊地积极期待未来。

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