澳洲房地产市场明显降温！房价预计还要再跌15%！

由于澳储行（RBA）加息影响经济，明年全澳房价预计还将大幅下跌。

上月，房价出现近两年来的首次下跌。专家预计，未来18个月的房价跌幅将达到15%。

根据PropTrack的研究，5月份全澳房价平均下降了0.11%，其中悉尼和墨尔本跌幅分别为0.29%和0.27%。 虽然悉尼经历了连续第四个月的房价下跌，但5月是全澳平均房价增长第一次出现负值的月份，尽管布里斯班和阿德莱德分别增长了0.35%和0.58%。

AMP的首席经济学家奥利弗博士(Dr Shane Oliver)表示，人们被拒之房市门外是一个重要的推动因素，自大流行开始以来，房价以不可持续的29%飙升，而工资增长则保持在2.3%左右。

AMP还将房价下跌归因于高通胀、抵押贷款利率上升、消费者支出模式改变、消费者信心下降以及储行开始收紧货币政策等因素。

“房价负担能力的恶化已经导致许多人被挤出市场，但房市下滑的主要驱动力是利率的上升，”奥利弗表示。 摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师认为，储行上月加息至0.35%，已经对市场产生了影响。

“全澳房价下跌的第一个月，恰逢2010年以来的首次加息，这并非巧合……我们预计，澳储行将在今年(包括下周)的多数会议上加息，到12月将现金利率提高至1.75%。”

摩根士丹利警告称，“这对住房市场的紧缩影响意味着，我们将继续看到全国房价今年下降5%，明年下降10%，这将是有记录以来名义跌幅最大的一次。”

奥利弗博士也预测了类似的趋势，全澳平均房价现在可能已经见顶。 他表示，“我们仍然预计，从峰值到谷底的跌幅将在10%至15%左右。”

这可能反映出“对更高利率的敏感性增加，房价也开始比我们最初预期的更快一些下跌。” 不过，AMP对今年剩余时间的预测比摩根士丹利更为保守。

AMP表示，“在去年全澳平均房价上涨22%之后，预计今年的房价将下跌2%。”

尽管有这样的预测，奥利弗博士表示，价格下跌不太可能对市场或更广泛的经济产生严重影响。

他说，“在房价自2020年低点飙升29%以上的背景下，这只会让平均房价回到去年3月左右的水平，因此负资产大幅上升是不太可能的。”

不过，他警告说，与之前的周期相比，房主可能对利率上升准备不足。

“家庭债务与收入之比，以及房价与收入之比，都远高于2009年上一次加息周期开始时的水平。”

“澳储行的分析表明，大多数家庭的抵押贷款还款已经提前，而且已经建立了显著的缓冲……因此，尽管还款压力将会增加，但我们预计不会出现被迫抛售的雪崩前景。”

但他补充称，有关新借款人将如何应对加息的未知因素，可能是最大的风险。

汇丰银行(HSBC)首席经济学家布洛克斯汉姆(Paul Bloxham)预计，澳储行将保持谨慎，在未来三次会议上，现金利率都将被上调25个基点。

尽管这位经济学家预计，将于7月底公布的下一个通胀数据仍将居高不下，但它们也将超过峰值。

汇丰银行表示，一个关键因素将是失业率的显著上升。

布洛克斯汉姆说，“我们看到，本地和全球经济增长放缓、房价下跌以及边境重新开放推动了劳动力供应的增加，这意味着失业率将在2023年之前小幅上升。”