去年11 月，澳洲央行的再次加息未能阻止澳大利亚房价继续上涨。
CoreLogic发布的最新房价指数显示，3月份，澳洲五个主要首府城市平均房价上涨了0.6%，其中珀斯以1.8%领跑、阿德莱德涨幅和布里斯班分别以1.1%，1.0%紧随其后。
2024 日历年第一季度结束，五个首府城市房价平均上涨 1.7%。
和往常不一样的是，这个季度的房价上涨是受到珀斯 (5.5%涨幅)、阿德莱德 (3.5%涨幅) 和布里斯班 (3.1%涨幅） 的推动。
房价的反弹依然非常惊人。
自2023年 1 月 29 日房价触底以来，5 个首府城市的房价已上涨 11.8%，其中除墨尔本外，所有主要首府城市均出现两位数反弹。
而自 2023 年中期以来，珀斯、阿德莱德和布里斯班的价值增长开始超过悉尼和墨尔本。
目前这种情况显然与历史截然不同，从历史角度来看，面对利率上升和借贷能力下降，房价应该是持续下滑，直到降息。
而如今则是强劲反弹，主要原因很明显：移民驱动的创纪录人口增长！
澳洲房市的人口红利期
在过去一年中，澳大利亚迎来了创纪录的765,900名海外新移民，使得人口增长达到了70年来的最高水平。
人口的变化直接导致澳洲房屋空置率达到了历史最低点，同时新房建设速度跟不上增长的步伐。
澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，截至2023年9月的一年里，每天有大约2098名移民抵达澳大利亚，使得澳洲人口正式突破了2700万大关。
这一人口增长对澳大利亚的住房市场产生了显著影响。
新州的净海外移民人数最多，达到186433人，其次是维州（161758 人）和昆州（87954 人）。
这三个州也是澳洲房价排在前列的地区。
而2024年第一个季度，之所以珀斯，阿德莱德和昆州房价涨幅出现领跑：
1. 是因为这三个地区的房价比起悉尼和墨尔本来说，还有一定差距。
2. 对于普通人而言更可以负担得起，因此大量州际移民涌入，推动了当地房价上涨。
澳洲统计局的数据显示昆州仍然是澳洲人最想移居的地方，在截至2023年9月的一年中，该州的州际移民人口增长了32625人。
西澳位居第二，人口增长了11233人。
而新州最不受欢迎，人口流失了33202人。但新州却是海外移民涌入最多的州。
大量移民涌入和建房开工量不足导致澳洲大部分地区的新增住房数量赶不上移民增加的速度。
2022-2023财年，澳洲仅新增14.86万套住房，远不能满足澳洲新增的需求
以澳洲家庭平均规模2.5人来计算，需要建造21.1万多套住房才行！
但实际缺口高达62,757套！
如果以每名新增移民对应一套住房来计算，住房缺口会高达38万套。
调查发现，上财年，在澳洲统计局定义的88个地区中，有78个地区新增住宅数量少于净增移民数量，包括悉尼、墨尔本、阿德莱德的大都市地区，以及昆州和西澳的每个地区！
澳洲房东“赚麻”了
房价的上涨也是让有房族赚的盆满钵满！
上周CoreLogic发布的最新《盈利或亏损》报告显示，房价的持续增长让澳洲房东在2023年最后一季度平均获得了31万澳元的毛利润，比前三个月高出6.9%！
房东卖房获利的比例上升了0.4个百分点，达到了94%。
房子转售的利润上升了4.2%至299亿澳元，凸显了自2023年初恢复趋势以来房地产市场盈利能力的提高。
在当前高利率，生活成本高企的时代，这一数据足以显示出澳洲房市的造富能力。
在首府城市的27个地方政府区域内，几乎每一处出售的房子都获利，而所有公寓在31个地区为卖家带来了利润。
悉尼的Ku-ring-gai、内西区、Strathfield和Botany Bay地方政府区域是卖家最赚钱的地方，每一处出售的房子都获得了收益。
布里斯班的Burnside, 阿德莱德的Walkerville和Unley；珀斯的Mosman Park、Subiaco和Nedlands也每套售出的房子也都盈利。
在单元房市场，悉尼西南部的Camden是该市最赚钱的地方，所有售出的单元房都实现了盈利。
在墨尔本，Melton, Nillumbik和Macedon Ranges是最赚钱的，每个单元房都有利润。
在强劲的房价上涨推动下，澳洲的家庭财富连续第五个季度增长，也是在这个季度增长近3%，达到15.7万亿澳元！
新买家的噩梦
而对于准备进入市场的买家而言，则是一场灾难！
MCG Quantity Surveyors公司的专家对PropTrack房产估值数据的分析显示，如在悉尼购买房价中位数134万澳元的房子，购房者至少需要积攒24.6万澳元，才能支付10%的首付、印花税和其他前期费用；如果支付20%的首付购买同价位的房子，购房者则需要大约34.4万澳元的前期储蓄。
在大墨尔本地区（房价中位数为79.7万澳元）购买一套均价房子之前，购房者除了必须存下8万至16万澳元（10%或20%）的首付，还要支付4.3万澳元的印花税。
昆州会相对好点，首府低于3.2万澳元的昆州购房者现在还有18个地区可以选择，其中只有一个在大布里斯班。但是，昆州的负担能力危机也正在显现，独立屋首付最低的是位于Rockhampton附近的Mount Morgan，只要22,702澳元。
目前，澳洲多数地区的购房者需要积累”大量”储蓄才能进入房市，但很少有人能凑到必要的资金。
结语
我们在周六的文章中提到了，影响房价的各种基本因素包括：人口增长、新建筑活动、劳动力市场状况、以及抵押贷款的银行规则和法规。
在人口暴涨，建房成本高企，新建房屋严重数量不足的今天，供需之间的关系已经远超宏观调控的水平。
无论是海外新移民的进入，还是州际移民的变动都需要地方居住，这就是现实！
这种前所未有的背景下正在滋生的是购房者“害怕错过（FOMO，Fear of Missing Out）”心理。
这也是为什么，即使近期澳洲上市的房源数量持续增长，但是拍卖清空率却是依然可以维持在70%左右的高位，房东和买家之间的数量依然保持在较为平衡的水平。
试想，如果澳洲央行在今年晚些时候如预期降息，将会给再次给火热的房价浇一把油！
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