不知道大家还是否记得，在今年9月中旬有一条新闻被多家主流媒体转载，且多为《澳洲距离最后的楼市崩溃只有6周》这样骇人听闻的标题，一时间人心惶惶。
这条新闻起源于一家名为国际战略研究协会（ISSA）的美国智库发布警告称，中国人在澳大利亚房地产市场投资所遭遇到的类似阻击可能同样导致该国房价出现大崩盘。国际战略研究协会总裁盖里·考普雷（Greg Copley）在接受澳洲新闻记者采访时表示，他预计澳大利亚房地产价格距离下跌大约只有6周时间。
他向记者表示：“我们预计澳大利亚房地产市场还剩下6周时间可以扭转即将崩盘的形势。否则该国房价和房地产交易市场将遭遇强力冲击。”
现在是11月初，距离这条新闻发布已经过去了7周左右。那么澳洲的楼市崩溃了吗？让我们用数据证实。
最新全澳房产报告
CoreLogic在11月1日公布了最新的澳大利亚月度房产数据报告，报告中指出澳洲首府城市房产价值在2016年10月平均增长了0.5%。八个首府城市中有六个呈现增长势态。
“事实证明，澳大利亚的房产市场并没有出现此前传的沸沸扬扬的泡沫破裂、楼市崩溃的情况。
CoreLogic的调研总监Tim Lawless表示对澳洲首府城市房产市场的资本获利前景保持乐观积极看法，但房产价值的本月度增长与之前几个月比较有所放缓（首府城市综合房产价值10月平均增长0.5%、9月增长1.0%，8月则增长了1.1%）。首府城市房产价值季度增长为2.7%，从去年同期至今的12个月中增长了7.5%。
除阿德莱德（-1.3%），霍巴特（-2.8%）和珀斯（-1.5%）外，在过去三个月的时间里，各首府城市的住宅价值都有所上升；墨尔本的房产季度涨幅达到了4.6%，大幅度超过悉尼房产季度2.9%的涨幅。
其中堪培拉的房产实现了最大程度的季度增值（5.6%）。Lawless先生解释：堪培拉房产市场的强劲涨势主要得益于独栋屋价格的上涨，而其公寓增值程度不及独栋屋的一半。
悉尼年度资本收益仍然表现最为突出，录的了最大的年度同比增长幅度；房产价值在过去12个月里增长了10.6%，其中悉尼公寓房产增值9.1%，稍逊色于悉尼独栋屋价值10.9%的增长。
Lawless先生认为这也凸显了悉尼地区并没有因为高层住宅的入市而影响市场供求关系的健康现状。同时，Lawless先生还指出：这组数据也说明了悉尼公寓需求量的增高。由于悉尼独栋屋价格不断攀升，对自住和投资的房产买家来说，悉尼公寓成为了一个更加具备可负担性的选择。
在大多数房产市场，由于公寓的市场供应量大而导致了买家信心的削弱，再加上针对公寓类房产贷款政策的收紧，公寓一般来说都不如独栋屋的升值幅度大。
Lawless先生指出：独栋屋和公寓这两种类型房产的表现差异在墨尔本和布里斯班最为突出；墨尔本房产综合年度资本增长率为9.1%，其中独栋屋价值增长了9.6%，公寓价值却只增长了5.2%。布里斯班房产综合年度资本增长率为4.1%，其中独栋屋价值平均增长了4.7%，公寓价值只增长了1.4%。
Lawless先生表示：布里斯班公寓市场表现较弱的原因可能归咎于过量供应的问题。预计布里斯班内城区房产供应量将会在现有数量上出现大幅度提升。与悉尼和墨尔本相比，过量供应的可能性更大。
根据CoreLogic提供的结算风险报告显示：目前布里斯班市区有接近4.9万个公寓拿到了建设批准，虽然这些项目不可能在同时全面开展，但依然可以预见到在未来两年时间里，布里斯班的公寓供应量将出现25%的增长。相比之下，悉尼和墨尔本在未来两年时间里的公寓批建量也高达9.6万，但公寓供应量的增长率却并不高：与现有公寓库存水平相比，将出现分别为13%和16%的增长。
房产拍卖清出率是评估房产市场状况的一个有效指标。目前全澳洲各首府城市的平均房产拍卖清出率为70%以上，其中悉尼和墨尔本市场的房产拍卖清出率明显高于其他城市。根据统计，在过去两个月时间里，悉尼的房产拍卖清出率只有一次在80%以下；而去年同期悉尼的房产拍卖清出率在65%左右。当然，值得注意的是去年同期可拍卖房产的数量要比现在高出20%。
Lawless先生指出：不可忽略的是，目前澳洲房地产市场强劲增长是建立在库存量低和交易量小的基础上。
根据CoreLogic最新的全国范围内房产入市数量统计来看，总入市数量与去年同期相比下降了2.6%，霍巴特的房地产销售数量同比下降最多，几乎减少了三分之一。堪培拉的可售库存水平比一年前低了15%。悉尼的房产入市数量依然疲软，比去年同期减少了9.6%。
由于买家竞争激烈，卖家往往不愿就价格进行谈判，所以低库存水平往往会给房产市场带来更大的紧迫感，这也可能是在过去一年里总房产交易数量有所减少的原因之一。
另外，虽然悉尼和墨尔本的房产价值在10月实现较大幅度增长，但其租金收益率依然低迷，总收益率更是创历史新低。悉尼和墨尔本房产目前的总租金回报率仅为2.8%。如果考虑到持有成本，费用和空置耗损，房产净租金收益可能还会下跌到2%左右。霍巴特的租金收益率在澳洲首府城市中最高。
澳洲房产市场目前应注意的问题
1. 澳洲大量新公寓上市
未来两年内，悉尼、墨尔本和布里斯班等几个澳洲最大城市将有数千套新公寓建成上市。
在其它国家，供应增长有时候会造成房价暴跌。例如，近期美国、英国、爱尔兰、西班牙等国家就出现了这样的情况。在这些市场上，当价格下跌的情况下，人们会被迫卖掉自己的房产。
“与美国不同，澳洲的法律不会让你在还不起贷款的情况下将房产交还给银行，所以强制卖房的情况没有美国那么多。
不过，购买期房存在着清算风险（settlement risk）。所谓清算风险就是指公寓虽然建好了，但购房者却付不起房款，所以他们不得不把公寓退还给经纪人。
在这种情况下，卖主扣留了首付，但需要再次出售公寓。这种情形和强制卖房有些相似。在澳洲清算风险已经引起人们的关注，人们已经清楚购买公寓的风险了，所以公寓价格增长要比独栋屋慢的多。
2. 澳洲民众面临还贷危机
近几日，一条新闻引起澳洲房产界普遍关注：按照一项澳洲银行需要遵守的国际规定，澳洲的各大银行或将提高按揭还款利率。监管机构通知各大银行减少对海外货币市场的依赖。
事实上，如果利率在目前的状况下大幅提高的话，澳洲很多房产拥有者将无法承担他们的按揭还款。
根据一项最新调查，澳洲有近五分之一的购房家庭承受着房产抵押的压力。有超过十分之一家庭处于“极度危险”的压力之下。
据报道，罗伊摩根（Roy Morgan）研究所的这项调查的报告显示：有18.4％的房贷者处于“还贷风险中”，13.9%被认为处于“极度风险“中”。
“风险”级别是指那些基于当前收入的情况而陷入偿还房贷困境的贷款者，而“极度风险”是指那些仅在偿还贷款利息，就已面临困境的贷款者。
尽管该数字似乎很高，但与抵押贷款利率压力水平明显更高的2008年相比，仍呈下降趋势。在2008年，32.7%的澳洲房贷者被划分为“风险中”，26.6%的房贷者在“极度风险中”。
为应对这项潜在危机，澳洲政府采取了一系列措施，其中包括：
抵制掠夺性贷款，收紧支付利息贷款
2016年年初，房地产分析机构LF Economics在递交给议会的“白领犯罪”调查报告中称，史上最高位的房价和收入比例，以及各银行瞄准“高资产低收入者”鼓动他们投资，是澳洲房地产市场蓄势下跌的两大迹象。当时LF Economics的专业人士以此为由，警告澳洲房地产泡沫严重。
据澳洲金融评论报报导，LF Economics称银行持续贷款给根本无法凭收入还贷的人，除非他们卖掉房子才可能还贷。
业内人士称，这些“高资产低收入者”，有的以年薪2.3万的低收入得到了40万澳元的贷款。许多类似的贷款都是通过修改贷款申请表格的内容，使贷款人看上去可信度更高而得到贷款的。
LF Economics称，这是一种掠夺性贷款，也是各监督机构如澳洲证券和投资委员会（ASIC）、澳洲审慎监管局（APRA），以及澳联储（RBA）监管不力的迹象。此事受到社会公众关注以后，ASIC已经采取了整治措施。加大了贷款审核力度。各监管机构也开始对各大澳洲贷款机构纷纷开始收紧对只付利息贷款的贷款条件。
出台贷款新规，谨慎评估借款人还款能力
近期，澳洲审慎监管局（APRA）出台了新规，不论银行利率降到多低，在评估借款人的还款能力时，银行应确保新借款人有能力以至少不低于7%的抵押贷款利率偿还债务。此举旨在使各银行能“谨慎地”对借贷市场进行风险管理。
据悉，目前，银行对新客户宣传的广告利率远低于4%，但是审慎监管局表示，一家“谨慎的”银行在做评估时，所用的评估利率至少是7%。
更新的规定中还包括，银行应确保一个潜在客户在利率上调了2%的情况下，仍有能力还款。此前监管机构没有对利率可能上调的幅度做详细规定。
随着最近悉尼和墨尔本房市的复苏，审慎监管局希望确保银行在评估借款人的经济能力时，能够更加真实和谨慎。这样才能有效降低价值1.5万亿澳元的房屋抵押贷款市场的风险，这部分贷款占了银行国内贷款总额的60%。
在过去两年中，澳洲的银行已经能够遵守这些行业规则中的众多规定，但是审慎监管局为确保在未来激烈的市场竞争中这些规则不会被侵蚀，还是升级了行业规定，而违规的事情在以前曾发生过。
有些银行假定借款人的生活消费非常低，甚至低到了不切实际的地步。监管机构表示，为了解决这个问题，银行不能只依靠日常生活消费指数来做评估，必须根据借贷人的收入来“衡量”日常生活消费指数。
例如，如果一名借款人因为和父母住在一起而没有支付租金和与之有关的费用，银行也要假定借款人需要支付租金等费用时的花销应是多少。
监管局还就银行针对非工资收入的估值折扣做出了规定，即非工资收入的估值折扣应不少于20%。非工资收入包括奖金和投资物业所获的租金等。
纵观全球房地产泡沫事件得到的启示
以史为镜，纵观全球历史上几次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下几点启示，相信只要多加研究，就能做一个理性的投资者，既不盲目相信“泡沫”传言，也不会因冲动投资造成损失。
1. 房地产是周期之母。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关。
2. 十次危机九次地产。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关。
3. 历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑。
4. 虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。
5. 政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产。
6. 虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。
7. 如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。
8. 每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机，对人类社会造成了毁灭性的打击。
9. 应警惕并采取措施控制房地产泡沫。房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。
结语
总体来说，澳洲政府在积极的调控房产市场，笔者在此前原创 | “七年涨一倍”的澳洲房市是泡沫吗?(深度解读)，也提到：
事实上，澳洲房产泡沫的报道在过去10年以来从未停止过，从2004年起，已经有报道指澳洲房价过高。到了2008年以后，澳洲的房产爆破论连绵不绝，有专家认为房产泡沫不但会爆破，而且会连累各大银行，最后拖垮经济。
近两年来，不乏报道指出房产会在短期内暴跌30%，更有人用“大屠杀”（bloodbath）等可怕字眼来形容澳洲房产即将面临的灾难。但到了今天，悉尼墨尔本房产还是不跌反升，纵使有些地区的房产有所下跌（例如西澳和南澳），但却没有暴跌的迹象。
“从乐观角度看待房价，资产价格的上下浮动乃正常现象，在自由市场里，资产价格因为投资过热而被推高是难免之事，最后资产价格会因供过于求而回调。
如果资产价格经过较长的时间循序渐进地下跌，人们称之为价格调整，如果短期内大幅度下调，专家则称为泡沫爆破。
房产是否存在泡沫，见仁见智，有人说唯有泡沫爆破之后，才能断定泡沫曾经存在过。与其费时分析泡沫是否存在或预测它何时爆破，不如居安思危，时刻确保有足够的资金应对突发性的灾难，这比分析经济泡沫更有利。
本文作者：Cynthia高晨曦，转载需作者授权
制图：Chloe
附表：澳洲房产价值变化指数表（点击看大图）
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