澳洲大批投资者甩卖房产危险了！房价复苏恐难持续

澳洲越来越多投资者抛售房产以筹集资金，并逃离“房贷监狱”，最终可能会阻碍房价复苏。

今年冬季拍卖数量异常激增，令一些房地产分析师感到困惑。 投资银行Jarden表示，今年6月，悉尼的投资者房产上市数量占总数的比例达到创纪录的40%，而墨尔本的这一比例为36%。

一年前，澳洲这两个最大城市的投资者房产上市数量约占上市总数的30%。

房地产分析公司CoreLogic预计，本周全澳拍卖数量将达到1796场，较上周增加17%，而每年的这个时候拍卖数量通常会下降。

在墨尔本，预计将有689套住宅被拍卖，比上周增加6%，而布里斯班预计将有172套住宅拍卖。悉尼预计本周将有736场拍卖，较去年同期增长9%。

CoreLogic研究分析师卡克（Duane Kaak）表示，根据预定销售的初步统计，预计下周的销量甚至会更高。

他说，“拍卖量的进一步上升与季节性趋势相背，而季节性趋势通常是拍卖量持平或下降。” Jarden首席经济学家卡乔（Carlos Cacho）表示，上市数量上升是由于越来越多的投资者将房产挂牌出售。

“鉴于市场上库存不足一直是近期房价走强的关键驱动因素，供应的增加如果持续下去，可能会成为房价再次走弱的催化剂。”

卡乔还指出，最近亏本出售和在购买两年内出售的房产数量增加，背后原因可能是更多投资者“被迫”出售。

CoreLogic 3月份季度的损益报告显示，不到两年前购买的房产，其亏损销售占所有亏损总数的12.4%，高于2022年3月的3.4%。

卡乔表示，“鉴于在市场低迷时期，持有期限通常会延长，这是不寻常的，但这可能表明，一些卖家愿意在出售时承担损失，以避免更高的还款，并可能将其他贷款转移到更有吸引力的利率。”

PropTrack经济学家摩尔(Angus Moore)认为，房地产价格前景最终将取决于利率的变化，市场已经完全消化了到10月份现金利率将从目前的4.1%升至4.35%的预期。

他说，“今年，在抵押贷款利率大幅上升的背景下，房价出人意料地保持了良好的表现，而且看起来现金利率的峰值已经不远了。”

“但如果事实证明通胀比澳储行预期的更为持久，我们将看到更高的利率，这将对房价构成不利影响。”

卡乔表示，投资者正在出售房产，以降低杠杆率并改善现金流，因为这是一代人以来最快的利率收紧周期，令他们越来越难以偿还多笔贷款。

澳储行估计，多达16%的有房贷家庭陷入“抵押贷款监狱”，这意味着他们无法以较低的利率进行再融资，因为他们无法通过银行的偿款能力评估。

卡乔说，“尽管租金飙升，空置率接近历史最低水平，但利息成本已远高于租金收益率，给投资者的现金流带来压力，同时借款能力的下降，使一些投资者锁定在成本更高的非银行贷款机构——这些机构的利率可能比主要银行高出1%至2%。”

根据RateCity的数据，在现金利率为4.1%的情况下，一名贷款50万澳元的投资者每月要比2022年5月多支付1134澳元的还款，增幅为49%。

虽然上市数量有所增加，但摩尔表示，它们仍未达到2021年的水平。但对一些投资者来说，高利率使得持有房产的前景失去了吸引力。