引言
似乎澳洲政府看到了笔者之前的文章“美国Vs澳洲，房子操控着社会”，自2024年7月1日起，维州政府对于印花税进行了改制。
什么？我怎么不知道？
不是民用住宅，而是从商业与工业物业开始。
税改
自2024年7月1日起，维州将实施新的商业及工业物业税收制度。
根据新规定，商业和工业物业将不再需要缴纳一次性印花税，而是改为缴纳新的商业及工业产权税。
此举旨在为企业设立、投资新土地及建筑提供更加便捷的环境。
此项改革在2023/24年度维多利亚州预算中首次宣布，并通过与主要商业及行业团体的深入协商得以完善。
我们的目标是确保改革过程尽可能简单、公平和统一，从而鼓励和支持业主顺利过渡至新制度。
预计商业印花税改革将为维多利亚州经济注入数千个新的就业岗位，并在未来40年内为该州经济带来高达500亿澳元的累计净现值效益。这一变革不仅有助于优化税收结构，还将促进商业活动和经济增长，为维多利亚州的繁荣与发展奠定坚实基础。
整体改革预期分为5步完成：
步骤1：改革将于2024年7月1日开始。拥有住宅或初级生产财产的人将不受到直接影响。在此日期之前拥有商业和工业财产且不进行交易的人将不会受到直接影响。（如该物业的50%或以上被出售，则认为该物业已进行交易）。
步骤2：如果一个商业/工业地产在该日期或之后签订了合同，在结算时，该地产将开始10年的过渡期。此外，在结算时，买方将可以选择：一次性支付该物业的最终印花税责任；或 通过政府便利的过渡贷款来实现融资印花税，使他们能够在10年内每年偿还一次贷款——相当于该房产的最终预付印花税负债加上利息。
步骤3：如果该物业继续有商业或工业用途，即使在10年过渡期内多次出售，其未来的交易也不支付印花税。如果该物业在10年的过渡期内出售，而最初的购买者选择了过渡贷款，他们将有义务在出售结算前偿还剩余的款项。
步骤4：商业和工业财产税将在首次交易后10年开始，无论该房产是否已经进行了交易。商业和工业财产税将定为该物业未改善土地价值的1%。它将与现有的土地税制度分开，并对其进行补充。对于建造出租（Build to Rent）的土地，税率为应税价值的0.5%。
步骤5：10年过渡期后，该物业将缴纳工商产权税。只要该物业用于商业或工业用途，任何交易都不需要缴纳印花税，而拥有该物业的人将需要缴纳商业和工业财产税。
税制改革将不适用于以下方面：
- 主要用于住宅用途的物业
- 主要用于初级生产、社区服务或体育、遗产和文化类的的财产
- 免征印花税的商业或工业财产的转让，例如由慈善机构进行的购买、从已故遗产进行的转让，或配偶或合伙人之间的转让，
- 以及在2024年7月1日之前购买的商业和工业地产（除非有50%或以上的地产在此日期之后进行交易）。
以下图为例，假设购买了一个180万澳币的商业地产，Site value为83万澳币，一次性的印花税为9.9万澳币，而之后每年仅需支付Land Tax，在第11年开始支付每年的物业税约1.11万澳币。
而改革之后，买家可以选择不再支付一次性印花税，取而代之的是为期10年过渡贷款偿还（Transition loan repayment）方式。
如图所示，显示为每年支付1.39万澳币的费用，为期10年。也就是比一次性支付总计多出4万澳币，但是优势在于，将成本平摊至10年，且即使该财产在过渡期内多次出售，也无需缴纳印花税。
具体请参照维州政府财政部官方网站https://www.dtf.vic.gov.au/funds-programs-and-policies/commercial-and-industrial-property-tax-reform
改革益处
通过近期实施的税改政策，笔者深信商业和工业地产的整体效益将迎来显著的提升。
这一变革不仅有效地减轻了企业承受的一次性资本负担，还将资本支出更为合理地分散在长达10年的周期中。
这一变革无疑为商业和工业地产领域注入了新的活力，为企业提供了更为稳健和可持续的发展环境。
在过去，企业往往需要承担沉重的一次性资本支出，这对于许多初创企业或资本规模较小的企业来说，无疑是一个巨大的压力。
然而，通过税改政策的实施，企业可以将这些支出平摊到更长的周期中，从而大大减轻了企业的财务压力。
这种政策调整不仅有助于企业更好地规划和管理资金，还有助于提高整个行业的稳定性和竞争力。
其次，税改政策对于促进商业和工业地产的长期发展具有积极的意义。通过将资本支出分散在更长的周期中，企业可以有更多的精力和资源投入到创新和研发中，从而推动整个行业的进步。
此外，这种政策调整还有助于吸引更多的投资者进入商业和工业地产领域，进一步推动市场的繁荣和发展，甚至是否有望盘活部分‘死水’（一次性印花税购买的物业，尤其是早期购买，物业价值大幅攀升后，完全成为了资本的传承物，不再出现在市面上流通交易）物业？
根据最新的市场研究报告显示，近年商业和工业地产领域的投资增长率明显上升，市场活跃度也得到了显著提升，相信地产圈的朋友们都感同身受。
商业与工业物业税务改革：试点背后的更大蓝图？
商业与工业物业税务改革并不仅仅局限于改革本身。
事实上，这一改革还可能是住宅物业税务改革的先行信号。
随着商业和工业物业税务改革的深入推进，政府可能会逐步将改革范围扩大至住宅物业领域。
住宅物业税务改革可能会改变市场供需关系，影响房价走势。
如果一旦取消一次性支付的印花税则会大幅降低购房成本，提高住房可负担行，刺激购房需求，进而推动房价上涨。
而优化税收结构则可能有助于平衡市场供需，稳定房价波动。
税务改革对于投资者而言，是一个重要的信号。
如果政府将商业和工业物业税务改革的成功经验应用于住宅物业领域，那么投资者可能会对住宅物业市场产生更高的信心，从而吸引更多的资金流入。
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