澳大利亚非银行贷款在商业地产和地产开发中的挑战

非银行债务融资的增长应被视为一种新的常态，但对于房地产企业来说，如何在庞大的非银行贷款市场中找到最合适的贷款方，却是一项挑战。

开发贷与投资贷款的焦点

KPMG澳大利亚企业融资服务部的总监Tony Moussa最近在房地产基金协会2019年霍巴特会议上发言时表示，市场上对非银行贷款存在一种常见的误解，即认为非银行贷款在商业地产和地产开发中仅适用于提供夹层融资，或只有信用不佳的企业才会用到非银行贷款。非银行贷款在澳大利亚发展得越来越具有竞争力，我们看到许多蓝筹交易和贷方出现。

贷款周期更长、规模更大、条件更灵活

澳洲当地地产投资者和开发商正在通过非银行贷款方获得大规模的融资，2.5亿到5亿澳元的交易并不少见。离岸资金机构不必通过银行便可以直接为借款人提供资金，因此可以接受更加灵活的条款和安排。例如，银行通常只能提供3-5年的贷款期限，但非银行机构根据信贷指标可以提供7-10年的贷款，并且能够以更有吸引力的利率提供更大的贷款金额。

定制化程度更高

对于借款人来说，从非银行机构借款更加灵活，而且很多情况下他们最终只需和一家机构达成融资。非银行的融资机构更具有定制性。但是，市场上有大量可以选择的非银行融资机构。每个机构都不尽相同，他们对回报、风险、项目的性质，都会有些不同的要求，每个机构的团队大小、工作方法也不同。对于需要资金的借款方来说，如何才能以最短的路径，定位最有可能达成交易的贷款机构，往往需要独立融资顾问的协助，因为融资顾问每天都在与这些机构打交道，非常清楚每家机构的偏好和方式，能够帮助借款人做好交易架构，谈出最有利的条款和安排。

不断发展的全球房地产债务市场

在GFC后，银行的贷款标准受到了更严格的限制，借款人从银行获得资金更加困难，澳大利亚的商业地产和房地产开发的债务融资市场上因此得到了增速发展。这一趋势是全球性的，澳大利亚在非银行贷款市场份额方面落后于北美和欧洲等地区，非银行融资正在发展成融资市场内不可或缺的一部分。借助这一趋势，一些高度可信赖的非银行贷方，如养老基金、主权财富基金、保险金，无论是直接还是通过在澳大利亚运营的债务基金，都在逐步获得更多的在澳大利亚商业地产和房地产开发领域的投资机会。

从股权到债务投资

海外的大型机构和基金有大量的资金正在澳洲的房地产领域寻找机会。这些机构和基金过去以购买股权为主，目前正在转向提供债务。他们在房地产领域的股权投资经验，使他们了解地产项目投资风险，也能够在融资交易过程中有合理的商业预期。