明年5月澳洲官利将达4.1%！但高盛称澳洲家庭撑得住

高盛（Goldman Sachs）表示，澳洲储备银行（RBA）可以提高利率，足以将通货膨胀率降低到一个可接受的水平，而不会损害房地产市场并引发经济衰退。

首席经济学家博克（Andrew Boak）预计，澳洲央行将在5月前将现金利率提高到4.1%。 更高的利率预计将导致房价从高峰到低谷下降15-20%。

然而，博克认为，这不会让太多借款人出现负资产。

他认为，由于异常庞大的金融缓冲区以及服务业活动正常化和人口增长对经济增长的支撑，澳洲相对来说有能力避免经济衰退。

自5月以来，RBA已将现金利率从0.1%提高到2.85%。这是其有记录以来最快的加息周期之一，也是自1990年代初经济衰退以来最快的加息周期。

房价已经连续6个月下跌。根据CoreLogic的数据，在从2020年底的新冠疫情低点上涨25.5%之后，州府城市综合平均房价已经下降了6.5%。

10月份，州府综合平均房价下降了1.2%，年化跌幅为14.4%。

RBA前经济学家博克承认，高通胀率已经“缩小了软着陆的路径”，住房市场的下行压力以及工资和通胀预期的上行压力现在被视为关键风险。 异常积极的政策紧缩的滞后影响是一个“关键的不确定性因素”。

他对现金利率——驱动抵押贷款利率——的“终端利率”预测处于市场经济学家预测范围的上限。联邦银行（CBA）、瑞银（UBS）和安保资本（AMP Capital）的经济学家们预计官方利率峰值为3.1%。而市场猜测峰值为3.85%左右。

但博克认为，澳洲还会进一步加息，并导致房价下跌。

相对于美国和英国，澳洲经济对住房周期更加敏感，因为澳洲的住房财富占经济的比重是美英的两倍还多，而且澳洲的抵押贷款期限较短，在利率上升时会造成更大和更早的利息支付冲击。

但是，尽管房价可能下跌15-20%，博克说，相对而言，很少有抵押贷款人会面临负资产或房贷违约，因为有大量的金融缓冲，包括此前房价的大幅上涨，坚实的劳动力市场，以及八年的宏观审慎政策限制。

利率上升是一种“逆风”，特别是对于35%的澳洲抵押贷款者来说，当他们在未来一年内从低固定利率转为高约4%的浮动利率时，他们的月供负担将增加40%。

但是博克也指出：“首先，到2023年底，固定利率的取消将只影响到大约7%的澳洲家庭——对家庭可支配收入的影响总计约为1.5%。从背景来看，后者只是家庭可支配收入的20%，即近年来家庭积累的『超额储蓄』的一个小部分。其次，利率上升的另一面是大多数澳洲人都可以从存款中获得更高利息，从而提升家庭收入。”

假设现金利率上升完全传导到澳洲人持有的1.5万亿澳元银行存款，他认为在未来几年内，家庭可支配收入提高4%。

博克还认为，到2023年，澳洲的住房建设将出现“可控的下行”。

更高的利息支出和房价下跌预计将打击消费者支出和房屋建筑活动，但博克认为2023年和2024年的经济增长平均为1.9%，低于“潜在”水平，但仍高于通常与住房下滑相关的经济衰退水平。

在10月份失业率达到5年来的最低点3.4%之后，长期的次趋势增长应该会使失业率在2024年底上升到4.2%左右的更可持续的水平。

然而，博克认为，到2023年，通胀率会“升高”，工资增长会有上行风险。 不过总体CPI通胀率预计将从2022年底7.7%的峰值下降到3.4%。