悉尼未来三年或将迎来“写字楼开发高峰”，租金上涨成主要推动因素

 

“悉尼的写字楼市场估价过高。” “受海外投资者驱动的房价涨过头了。”“收益率太低，我们肯定高估了。”“这肯定是房价上涨周期的顶部了。”

 

类似这样的观点可以说都属于“传统智慧”，事实却往往与“传统智慧”截然相反。

 

当然，过去七年来，悉尼的房价涨了一倍还多。事实上，目前悉尼的房价比2007年全球金融危机爆发前的峰值还要高出50%。

 

但是，悉尼的写字楼供应还是未能满足需求。事实上，未来三年内悉尼的租赁市场实际将非常紧张。据预测，悉尼CBD地区的空置率在明年年底前将降至约3%，并在未来三年内都将非常紧张。毫无疑问，租赁市场紧张将推动租金上涨。

 

在这样的背景下，议价主动权已经由租户转移至了业主。尽管最近十年来，租金上涨幅度并不夸张，约为15%，但是随着租赁市场变得紧张，租金上涨幅度和速度自然也会变得更加明显。

 

目前并不是周期的顶部。很多开发商认为Barangaroo项目会导致市场供应过剩而选择减缓开发速度，但是事实并非如此。鉴于新建写字楼开发的交付时间，未来三年内将存在不同程度的供应缺口。

 

 

我们目前仍处于一个大的开发期，整个周期还有很长的时间。

 

空置率低会推动租金上涨，而租金上涨则会对下一轮开发的经济可行性提供支撑。

 

据研究机构BIS Oxford Economics预测，未来十年悉尼市区的新建写字楼面积将在260万平方米左右。那么问题是这260万平方米从何而言？悉尼目前面临着适宜开发土地的短缺。CBD和市郊中心地带可供开发的地块已非常有限。据其预测，一些租户偏好的地段，如Macquarie Park和Parramatta可能将成为下一轮开发的主要地段。

 

也许有人会问：“租金怎么可能进一步上涨，租户会因租金上涨而无法负担。”目前市郊的租金是便宜的。这也是为什么直到现在，在Macquarie Park和Parramatta进行开发仍难以具备经济可行性的原因。但是Macquarie Park和Parramatta势必是未来大量写字楼开发的地段。言下之意，目前的租金价位尚不及开发成本。但是，随着这些地方的开发成为大势所趋，租金上涨也是不言而喻。

 

也许有人会问：“为什么有人愿意去市郊的中心？租户都想待在城区。”这个问题的答案在于不断上涨的租金。那些无法支付城区租金价格的群体则不得不降低对地段或品质的要求，以满足他们的预算限制。

 

因此，那些负担不起CBD地区的租户在未来会迁往市郊的中心地带。当然，这些市郊的中心地带则会新建大量的建筑。这种现象在每个周期都发生过。租金便宜的持续时间过长，导致很多人忘记了只有租金下跌至租户可承担范围时，租户才能考虑搬回CBD地区。

 

也许有人会问：“租金上涨不会导致悉尼相对其他商业城市的竞争力下降么？”

 

答案是肯定的。悉尼已经是租金非常昂贵的城市，并在接下来的周期内，悉尼的租金只会更贵。企业虽然不会将它们的总部迁出悉尼，但是它们会考虑将他们后勤部门放在其他城市。这也是为什么将市郊中心地带纳入“大悉尼市经济区（greater Sydney Metropolitan economic zone）”开发的主要原因。不然，大悉尼区则面临经济和就业发展瓶颈。

 

可以说，悉尼写字楼开发的繁荣期即将来临。尽管悉尼的租金价格近些年在不断上涨，但是据BIS Oxford Economics预测，未来4年内悉尼写字楼的投资回报年收益率将达到约10%。

 

“什么会阻碍悉尼写字楼市场的上行？”

 

根据BIS Oxford Economics的观点，鉴于发展期尚刚刚开始，悉尼需要至少3年的时间来获得足够的写字楼存量，以满足市场的需求和减缓租赁市场的紧张情况，因此这一问题是否并不存在。