用10万澳币
撬动上亿商业地产！
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最近一段时间，媒体上各种渲染悉尼房价下跌的新闻甚嚣尘上，似乎降温已成定局。再加上新州政府实施海外购买住宅房产印花税附加费从4%增长到8%的政策，同时澳洲银行纷纷收紧贷款、控制个人贷款累计总额，这些对于利用杠杆进行房产投资的中小投资者而言确实不是利好消息。面对当前的宏观环境，我们不禁困惑，当下是否还适合投资地产？
案例分析:
来自中国的何小姐正处于这个十字路口。何小姐自高中时来到悉尼，至今十余年。在上一轮的房产价格上涨的浪潮中，何小姐利用杠杆投资，取得了不斐的投资成绩。也正是因为尝到了房产投资的甜头，何小姐一直致力于将大部分资金投入房地产市场。
去年下半年，何小姐准备投资位于green square的期房，然而何小姐在银行贷款的额度过高，再加上green square在银行的房产估值远低于购买价格，何小姐很难再次办下贷款，无法实现以房养贷。
但是，投资的钱如果只是趴在那儿，也确实显得可惜，可是贷款政策如此紧缩，利息持续上涨，使得何小姐没有办法再利用杠杆去撬动另外一套投资房。何小姐很惆怅，悉尼房价何去何从，在这样的宏观环境下，应该如何调整投资策略。
玺沃基金管理公司的资深基金经理表示，从过去悉尼地产的数据可见，住宅市场价格的变化呈现周期性特点，每经历一个高峰，便紧随一个调整期。调整期的长短受当下全球的经济、各国的外汇政策、本国的宏观经济环境等因素影响。
目前，各项数据显示，悉尼的住宅市场正在逐步降温，利用杠杆获得高回报已经成为过往。但只要能正确判断未来趋势，调整投资标的类型，反而能在这一轮的房价调整中获利。
大多数投资者还未发现悉尼写字楼这块价值洼地时，一些大的集团早就进入这片蓝海。APPF Commercial 于2014年以4500万澳币的价格买下了位于悉尼CBD Elizabeth Street的写字楼，在2017年售出时，售价为9000万澳币，短短三年翻了一番。Centuria地产基金于2013年以9164万澳币购得一栋B级写字楼，2017年卖出时，价值为2.7亿澳币，增值近200%。
普通投资者很难用较小的资金直接参与到写字楼的购买中，但通过商业地产基金可以实现。根据市场调查数据，商业地产基金的投资者一般可获得10%左右的年化投资回报率，有些投资回报率甚至接近年化20%。
据红森资本介绍，对于写字楼而言，比较粗略的比例是租金上涨1%，楼价涨1%。目前，悉尼CBD大量物业回收改造，办公楼供应量减少，再加上就业率上涨推动办公楼需求，供求的变化导致空置率下降，也推动了悉尼CBD租金大幅增长。基于上述背景和原则，红森资本和玺沃基金在进行商业楼投资时，耗时一年，于2017年12月完成了情人港附近的一栋商业写字楼，价值超过一亿澳币。
而且，此次交易还为普通投资者进入商业地产地域创造了机会。据悉，玺沃基金和红森资本是以基金的方式持有该栋位于情人港的写字楼，该基金当前正在发售，认购起点为10万澳币。基金份额认购者的收益预计五年可翻番。除了每年可以获得4.2-5%的租金分红，还能在大楼出售之后分享资本增值的收益，预计年化投资回报率超过20%。
投资是一个长期行为，有效的投资方式是随着宏观环境、行业发展和自身财务状况的变化不断调整。而在投资过程中，如果有专业而且富有实战经验的人士指点迷津，往往可以达到事半功倍的效果。
如果您与文中的何小姐有一样的苦恼，如果您想不断增加资产收入而不是一味依靠工资，不妨报名参加由红森资本和玺沃基金主办的商业地产投资策略系列讲座。与资深基金经理面对面零距离接触，获得更专业的资产配置知识，搭上商业楼资产增值的下一波浪潮。
名额有限，请速报名：0434210728
时间：2018年2月17日（星期六）13：30-15：30
地点：level 21, the zenith, 821 pacific highway , chatswood NSW 2067
时间：2018年2月27日上午10点至12点
地点：Hyatt Regency Sydney（凯悦酒店）161 Sussex St, Sydney NSW 2000
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