商业地产遭遇资产值减记潮

澳洲的商业地产行业正在全面展开一波资产价值减记浪潮——仅这个国家最大的办公楼业主之一Dexus公司就对其办公楼和其他商业地产投资组合注销12 亿澳元的价值——因为飙升的利率撕裂了一批地产商的资产和收入底线，预计它们还将会进一步减记资产值。

包括Dexus公司，多元化房地产开发商Mirvac和购物中心地产Vicinity Centers在内的澳洲证交所（ASX）上市的大地产公司，近日在其年度财务业绩中记录了投资组合亏损，因为警告它们的办公楼和商业地产可能会进一步贬值。

Dexus总裁斯坦伯格（Darren Steinberg）在今年6月份以比帐面价值低17%的价格出售了一座悉尼办公大楼，他声称，由于通货膨胀，利率上升和地缘政治风险对资本流动和市场情绪造成压力，房地产市场仅「经历了充满挑战的时期的一半」，言外之意，还将要对办公楼和商业地产进一步减记资产值。

他说：「预计这种环境将给实物资产的估值带来进一步的压力。」

拖低这些资产价值的因素中，主要是利率处于上升周期，这促使投资者从房地产中寻求更高的回报。对更高收益率的竞争– 被称为商业地产行业的资本化率– 通常会迫使价值走低。

斯坦伯格告诉《澳洲金融评论报》：「房地产一直是一个周期性的业务，并将永远是一个这样的业务。自新冠疫情以来，我们在过去几年中经历了一段非常低的利率时期。随着这些低利率发挥作用，人们正在寻找任何形式的收入，他们将实物资产，尤其是房地产，降低到非常低的总回报。人们以5%的总回报率竞标房地产。在我职业生涯的大部分时间里，房地产都在7%到10%的总回报率范围内运作。」

「我们现在看到的是债务正在正常化– 今天的债务成本刚刚超过5% – 因此估值反映了这种变化。」

Dexus将其174亿澳元的资产负债表投资组合减记了6.9%的资产值。Dexus总共拥有并管理着610亿澳元的各种实物资产组合，从办公大楼和仓库到医疗保健房地产和基础设施。绝大部分减记来自其123澳元的办公室投资组合，其价值减少了8.8%，即11.8亿澳元。