哪些基本指标可反映出未来澳洲房价变化？

 

根据目前的数据，没有迹象表明澳大利亚房价已经见顶或趋势转跌。尽管澳大利亚首府城市房价在5月份出现下滑，但是鉴于房市波动幅度较大，单月房价指数所反映的仅仅是短期内的价格走势，采用季调数据才能更好的反应长期趋势。

 

除了数据面，就市场基本面而言，房市也没有放缓的迹象。基本面指标包括：经济和人口增长、失业率、新房建设和拍卖清空率。通过这些指标，我们可以对市场整体需求和房价支付能力进行评估。

 

首先，目前的经济和人口保持持续增长。换而言之，可供支出的资金规模在不断扩大，存在住房需求的人口也在持续攀升。

 

其他指标方面，新房建设率指标可反映住房供应的变化。拍卖清空率指标所透露出的信号则是未来可能的房价变化。

 

   

市场基本面与关键指标

 

如下图所示，新南威尔士州和维多利亚州的经济均保持相对强劲。两个州2014/15年的GDP增长率均为2.6%，明显高于澳大利亚整体GDP增长率。

 

换而言之，新州和维州的经济表现要强于澳大利亚整体经济。进而言之，经济表现强劲可带动两地的房市需求。

 

 

接下来要看的指标是失业率

 

失业率越低表明需要卖房子或出现贷款违约的人数也就越少。换而言之，失业率处于低位情况下，房市出现大幅纠正的概率较低。

 

新州和维州目前的失业率与其他各州相比较低，分别为4.8%和6%。以南澳为例，该州的失业率已接近7%。

 

 

拍卖清空率

   

拍卖清空率是指成功售出的住房在总拍卖住房中的比例。拍卖清空率是用于跟踪房价走势的主要指标。房价与拍卖清空率呈正比关系。

 

以悉尼为例，2008年的拍卖清空率大约仅在36%至50%的区间范围内波动。

 

尽管悉尼和墨尔本两地的拍卖清空率近几个月出现下滑，但是仍保持在70%的水平。较去年同期大致相当。因此从拍卖清空率的指标来看，没有迹象表明房价会出现突然下跌。

 

 

空置率

 

空置率（the vacancy rate）是指住房存量中空置住房的比例。空置率往往用来衡量市场上的住房供应情况。一般情况下，若出现大量空置住房，房市则出现明显降温。

 

近期，悉尼和墨尔本两地的空置率大体保持稳定，介于1.7-2.2%之间。该数据表明两地住房需求表现强劲，几乎没有供过于求的现象。

 

 

人口增长

 

就人口增长指标而言，悉尼和墨尔本两地人口增长强劲。事实上，两地在过去6年内人口快速增长，分别录得13,000人和43,000人的季率。

 

人口增长率表现强劲表明两地的住房基本需求保持高位。尽管近些年两地完成的新建住房有所增加，但是增速仍远不及人口的增长。这也就表明悉尼和墨尔本房市依然处于供不应求的局面。

 

 

总结

 

尽管5月份首府城市房价下跌与上文描述存在冲突。但是所有其他指标均表明需求并未出现放缓。从这些指标中，我们可以更好的了解住房市场的整体需求。从目前来看，需求强劲而供应不足的局面在较长的一段时间内仍将推动房价继续上行。

 

单凭房价指数就预言房市见顶或房价下跌尚为时过早。其他所有经济指标所透露的讯号均表明房市需求依旧强劲。只有当这些指标发生变化时，房价才会出现持续放缓。