利用公寓库存融资让开发商的资金滚动起来

市场面临的问题

住宅开发项目如果存在大量尾盘，会给开发商带来很大挑战，因为这会拉长资金流动和资本回收的周期，限制开发商拓展新项目，对开发商和品牌的形象也会有影响。

市场的挑战和其它一些因素导致了尾盘的存在，也让开发商意识到有必要针对这些资产采用具有战略性的融资方案。

雪上加霜的是，皇家委员会对金融服务业的评估使得银行对贷款的限制更加严格，再加上市场对房地产发展势头的期望降低，导致许多售出的公寓最终无法交割又重新回到市场上，让尾盘销售更具挑战。

这些问题由于更严格的资本管制、额外的税收以及对外国买家的销售限制而进一步加剧。其结果是开发商面临一个充满挑战的市场，供需的不平衡可能在短期到中期内会持续存在。

在某些情况下，房屋完工后估值明显低于买家签署购买合同时的价格。这会导致最终交割风险增加，尤其当买家是以投资为目的购买的房产。为了偿还债务，回收资本，以投入到盈利性更高的项目中，开放商面临以较低的折扣处置尾盘的抉择。

替代资金解决方案
如果能有合理的债务融资或者能设立库存基金，开发商就可以逐步消化尾盘，通过在一个较长的时间周期内，找到最合适的时机，以更有利的条款和价格，售出库存公寓，实现更好的价值回报。

开发商为什么要考虑利用尾盘融资？

虽然通常利用库存融资的成本比标准的开发贷成本要高，但条款和条件的要求较少。与股权投资相比的，库存融资的成本又更低。该类融资产品也可以用作过渡融资的一种形式，让开发商更快地回收资金并进入下一个项目。

哪些金融机构提供这些类型的产品？
各大银行所能提供的业务越来越受到限制，但许多替代性的金融机构（投资银行，债务基金和私募股权基金）正积极向开发商推出针对库存公寓的贷款产品。

金融机构提供此类贷款主要考虑哪些因素？
我们发现金融机构在考虑提供此类贷款的时候，主要看重的是公寓的位置和质量。开发商的战略也是一个重要的考虑因素，有些金融机构寻找的是中长期的、可以产生稳定回报的地产投资机会；另有一些金融机构只想专注于提供中短期融资方案，帮助开发商逐步消化库存。

库存公寓– 出租还是闲置？
这取决于开发商的营销策略。外国买家只能购买新公寓，而本地投资者可能更愿意买已有租客的公寓。金融机构对这两类策略都有相应的融资方案。

此类贷款产品大致的条款和条件是什么？
虽然金融机构通常提供一系列融资选择，但两种常见方案分别是基于逐步减持库存和长期持有两种策略的融资方案。

非银行金融机构，由于不受澳大利亚审慎监督管理局（APRA）监管，条款和条件更加灵活。

战略	逐步减持	中长期投资
金额	贷款价值比(LTV) 通常高达60-70%，包括资本化利息	最低利息备付率(ICR)和最高贷款价值比(LTV) 的决定贷款金额
偿付	销售收入用于逐步偿还贷款	仅限利息，由租金收入所提供
定价	个位数中的较高值到两位数的较低值都有可能，利息可资本化	个位数中间值
期限	短期	中期
担保/抵押	通常唯一的抵押物是标的资产。然而任何可用于交叉担保（特别有被动收入的资产）的额外抵押物可用于协商更优惠的条款。	但对董事的追索权可根据具体情况予以考虑
契约	通常仅限于贷款价值比(LTV)契约	贷款价值比(LTV), 利息备付率(ICR) 和占有率.