利率上升促澳洲房东退税创新高！但许多房东仍在亏钱

今年澳洲许多人的退税有所减少，但房地产投资者的退税却大幅增加，这也意味着房东正在努力应对更高的成本。

在澳储行（RBA）于2022年5月至2023年6月期间加息12次之后，投资房地产贷款的利息成本急剧攀升，而房价上涨也推高了其他扣税额。

退税的增加，并不意味着澳洲220万房东有了额外的现金，因为他们的成本通常比租金上涨得快。

税务局（ATO）助理局长罗（Tim Loh）表示，“我们看到租赁房产的利息成本申报有所增加，这并不奇怪，因为在2023财年，利率多次上升。”

利息并不是今年最大的扣税项。不断飙升的建筑成本推高了年度基建工程扣税额，另一项可扣税费用——保险费在2022-23年也大幅攀升。

今年更高的房东税收减免与更广泛的报税季数据形成鲜明对比。最新的ATO数据显示，自7月1日以来，ATO的退税减少了50万笔，这反映出去年的税收抵免结束，以及疫情后在家工作的扣税减少。

ATO表示，截至8月27日，已有超过620万人提交了纳税申报表，ATO已支付470万笔退税。在去年的同一时间，640万人提交报税，ATO支付520万笔退税。

虽然对房地产投资者来说，更大的退税能够救急，但这并不能掩盖一个事实，那就是许多房东正在亏钱——因为负扣税的本质意味着，他们只能从申报的每一澳元扣税额中获得边际税率的返还。

自2022年年中以来，浮动利率房贷的还款额飙升58%，而PropTrack的数据显示，上一财年全国平均租金上涨近12%。

BMT Tax Depreciation负责人比尔(Bradley Beer)表示，房东和所有纳税人一样，都在寻求更大的税收减免，以帮助抵消不断上涨的成本。

“房租涨了，但利息涨得更多，”他说。“当人们支付2.5%的利率时，租金就能覆盖他们所有的成本，不会造成那么大的伤害。”

比尔表示，预计有70%的房地产投资者没有将他们的税收减免最大化，尤其是在折旧方面。

追求更大的税收减免也引发了ATO对房东的新警告，要求他们正确填写纳税申报单。

ATO发现，90%出租房主的纳税申报单都是错误的。

“大约80%有租金收入的纳税人要求对贷款利息扣税，这是我们看到出现最大错误的地方，”税务局的罗表示。

“我们今年特别关注这一点。你只能就购买出租房产（赚取租金收入）的贷款申请利息退税。如果你用你的原始或再融资投资房地产贷款的任何一部分来支付私人开支，比如买一辆新的家用汽车，或者装修你住的房子，你只能申请与产生租金收入有关部分的利息扣税。”

罗还表示，房东和税务代理人也会犯错误，比如虚报开支或申报翻修私人房产方面的扣税。