利率上升侵蚀房地产市场！全澳房东借贷成本扣税狂飙

利率上升将推动纳税人对全澳240万房东的支持达到创纪录水平，单单一个季度的借款成本扣税就飙升至70亿澳元以上。

由于澳储行自2022年5月以来积极收紧货币政策，房地产投资者的抵押贷款利息账单在本财年的前9个月大幅增加50%——这是有记录以来的最大涨幅之一。

房东可以申报一系列费用，作为他们从房产中获得收入的税收减免。一位知名经济学家指出，这有助于缓解租金压力，因为它减轻了利率上升带来的打击。

贷款利息是最大的一项扣税，占预计每年由房产持有人申报的500亿澳元扣税总额的近一半。

无论是使用负扣税的房东，还是从租金中赚取收入的房东，都要求申报利息扣税。

在整个2010年代，由于官方利率小幅下降，利息扣税成本持平。在2018-19年，由于成本超过租金收入，全澳房东总共损失31亿澳元，抵押贷款利息达到239亿澳元。

但在2019-20年，随着澳储行在新冠大流行之前和期间大幅降息，房东的利息扣税降至217亿澳元。房东的集体租金收入损失降至2.4亿澳元，是自上世纪90年代末资本利得税法改革以来的最低水平。

2020-21年期间，利率进一步下降，储行将官方现金利率降至0.1%的创纪录低点。

然而，自去年5月以来，储行已将官方利率上调至3.85%。一些经济学家认为，该行可能会利用6月6日的下次会议，将现金利率上调至4.1%的11年新高。

在这个水平上，60万澳元抵押贷款的利息账单将增加1万多澳元，投资者可以将其申报扣税。

澳洲会计师公会税务政策高级经理卡萨皮迪斯(Elinor Kasapidis)表示，利率上调将直接影响联邦预算底线。

“在某种程度上，利率上升没有被更高的租金所缓解，这将导致更多申报负扣税的房东，并对联邦政府的税收产生连带影响。”

储行的数据显示，从去年7月到今年3月，房地产投资者为其租赁房产支付近190亿澳元的抵押贷款利息。在2021-22年的前9个月，他们支付127亿澳元的利息。

仅在今年头三个月，投资者就支付了71亿澳元利息。这笔利息可以扣税，总偿还额也达到创纪录的109亿澳元。

高级税务顾问弗兰克斯(Susan Franks)也表示，联邦纳税人将通过税收减免系统承担部分利率上升的成本。

“随着利率的上升，房东将要求对租金收入进行更大的扣税。如果租金收入的增长速度与利息和其他租金成本的增长速度不一致，许多人会发现他们的租金利润更少或租金损失更大。因此，流入政府金库的资金将会减少。”

弗兰克斯提醒投资者，税务局正在从银行收集有关投资性房地产抵押贷款的额外数据，并将密切关注这些贷款重新提取或再融资的利息扣税情况。

她说，税务局已经发现90%的投资性房产申报是不正确的。

联邦财政部最新的税收支出报告衡量了各种税收优惠的预算成本，报告指出，本财年的净租金扣税预计增加三分之一，达到244亿澳元，然后在2023-24年再次增加到266亿澳元。