再省也省不出一套房！澳人房产购买力继续下滑！

利率飙升压缩购房者预算的速度远远超过了房产价格的下降速度，导致收入处于平均水平的买家进一步落后。

自储行一年前开始提高现金利率以来，典型住宅的价格与普通人能够借到的房贷金额之间的差距已经增加了一倍多，而且随着利率攀升至11年的高点，这种情况可能还会恶化。

澳储行（RBA）周二出人意料地再次加息25个基点至3.85%，将进一步削减借贷能力。最新加息是在买方需求旺盛而房产供应量稀少的情况下进行的，给房价造成了上行压力。

虽然这种供需不平衡已经促使经济学家们修改了房价预测，但任何潜在的增长仍将受到买家预算的限制。

AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）说，截至4月，收入处于平均水平的人的购买力比高峰期下降了26.9%，要是5月和6月再加息50个基点，降幅可能会达到30%。

奥利弗说，包括他自己在内的许多经济学家此前预计，在购买力大幅下降的背景下，州府房价将下降15%至20%。他说：“很明显，虽然事实并非如此，但我们也看到房价下跌了9%到10%，只不过由于房产短缺和移民激增，房价又开始回升了。”

购买力急剧下降加剧了房价中位数与澳人平均承受能力之间的差距日益扩大——在2000年，这种差距几乎不存在。

模型显示，4月份全澳房屋销售价格的中位数为749,000澳元，比平均全职收入的买家能够负担的434,650澳元高出约72%。这明显高于去年4月约29%的差距，当时现金利率处于0.1%的历史低位。

奥利弗说，对父母银行的依赖程度增加，可能是导致购买力与房价水平不匹配的一个因素，同时，很多买家一开始就没有尽最大努力贷款，而且加息也有滞后效应。

然而，他预计最近的房价上涨将受到负担能力的限制，到今年年底，房价将持平或略有上升，明年则将在降息的背景下提升5%。鉴于负担能力差、进一步加息的可能性和经济放缓，房价进一步的下行风险仍然存在。

Barrenjoey首席经济学家马斯特斯（Jo Masters）说，买家推动价格上涨的能力受到借贷能力下降的限制，在现金利率下降之前，价格不太可能持续上涨——她预计明年降息。她说：“当我能借到的钱少了30%，很难想象房价会被推高多少。”她补充说，买家被迫延长存款时间，或选择更便宜的房产。

3月时马斯特斯把自己的房价跌幅预测从16%下修为12%，并预测今年的房价将下降5.7%。

她将最近的价格增长归因于移民强于预期，以及待售房屋短缺——房源上市水平约为十年平均水平的三分之一。

她说，房价上涨主要是由更富裕的高端市场带动的。

联邦银行（CBA）首席经济学家艾尔德（Gareth Aird）表示，新入市的人已经没有能力向从前的买家那样购买优质住宅了。他说：“承受力变差了……现在，平均收入的买家已经不能像20年前那样买到好房子了。”

艾尔德本周修改了他的预测，预测今年的房价将上涨3%，明年将上涨5%，原因是人口激增，供应量少，租赁市场竞争激烈。

悉尼抵押贷款经纪人、Equilibria Finance的总经理兰德尔（Anthony Landahl）说，客户发现自己的借贷能力下降了约30%，一年前还能买得起的房产现在已经买不起了，尽管价格在下滑。

“有些人退缩了，专心积攒更多收入，有些人则考虑换个能买得起的地方买房。”

他说，另一些人则求助于父母，但最关键的挑战已经从能否攒够首付变成了能否还得起贷款，特别是生活成本正在上升。