全澳房价都在下跌 为何租金反而越来越贵？

当租户听到关于住房市场衰退的讨论，往往以为自己的房租也会下降，这是完全可以理解的。

根据CoreLogic的数据，在截至7月的三个月里，全澳房价下降了2%，而且预计还会进一步下降，但租赁市场却在向相反的方向发展。

澳洲正处于另一场租赁危机之中，根据CoreLogic的数据，截至7月，澳洲的租金已经上涨了9.8%，而且随着人口增长恢复正常，这种情况不可能缓解，租赁需求只会增加。

专家说，租金和房产价格出现分歧，因为房价主要由利率和获得住房贷款的难易程度所驱动，而租房成本则取决于出租房的供需关系。

因此，尽管利率上升和借贷能力上限的结合减少了购房者的预算，但全澳各地的租房空置率已骤降至历史最低点，使得租房者几乎没有选择，而房东在收取高额租金方面占据了上风。

随着经济重新开放和旅游业恢复，一些房东已经将房产从长租转为短租，导致选择余地进一步受限。

Impact Economics and Policy经济学家杰克逊博士（Angela Jackson）说，虽然房东可能会以房贷利率上升为借口，作为租金上涨的理由，但出租房的供给情况才是最终驱动力。

“利率升高可能被用作借口，但这并不是推动租金上涨的原因。”杰克逊说，“现实情况是，市场已经大幅收紧，房东可以提高租金，所以他们这样做了。你会以为房价和租金是联动的，但这并不成立——重点是出租房的供应。”

杰克逊说，搬到内陆和海滨居住的趋势把更多租房者推到了已经供不应求的乡镇租赁市场上。家庭组成的变化也在挤压可供出租的房产数量，因为租户会留出一间闲置卧室作为家庭办公室，或者在大流行期间选择与更少人合租。

“这部分与已经搬回父母家和正在搬回去的人有关。每户家庭的人数减少，人们要求的性质发生了变化，而且移民正在回归，游客正在恢复到大流行前的水平。”

澳洲研究所（Australia Institute）高级经济学家格鲁德诺夫（Matt Grudnoff）说，在大流行发生后的两年里，房价飙升的主要原因是借贷成本处于历史地位，但现在它们又开始上升了。

“利率下降时房价上涨的原因不是因为人人都富了，而是因为借钱的成本下降了。”格鲁德诺夫说，“住房成本是价格和利率的组合。几乎所有人都借钱买房。”

他说，与此同时，当像现在这样出现房源短缺时，租金要价就会飙升，房东占据了优势地位，可以涨价。

新州租户联盟（Tenants‘ Union of NSW）首席执行官帕特森-罗斯（Leo Patterson Ross）说，在大流行的两年间，没有足够多适合租户需求的房屋可供出租，宽敞、设施齐全的优质房产比以前更有价值。

虽然利率上升可能会促使房东提高租金要价，一些投资者也很快把借贷成本转嫁给租户，不过州法律限制了房东提高租金的频率。

他说，对房东来说，最大的成本是房贷的利息部分。如果房东的租金无法覆盖持有房产的成本，那么利率上升就会通过房东所享有的负扣税给公共财政带来损失。

专家估计这些税项扣除在未来几年内可能会给纳税人带来高达60亿澳元的损失。