全国房价下跌开始放缓 专家预计明年仍继续下降

澳洲央行为遏制高通胀从今年5月开始连续八次加息引发了房地产市场的震动，整个经济领域中很少有哪个部门对利息上升像房地产业这样敏感。

总体而言，截至11月的一年期间，全国住房价值下跌3.2%。

然而地产研究机构CoreLogic的研究主管欧文（Eliza Owen）表示，「自9月以来」，房价下降速度一直在放缓。

她说：「虽然这可能被一些人视为积极的一面，但未来一年仍有房价再次加速下降的风险。」

CoreLogic的数据显示，全国住宅价值的下降主要是由于首府城市住宅价值下降5.2%，而同期乡镇地区住宅价值上升3.3%。

根据CoreLogic 的数据，悉尼市区和内南区、北部海滩区和东区在2022 年首府城市房屋和住宅单位价值跌幅最大的地区榜单中占据主导地位。

悉尼北部海滩区Narrabeen，悉尼内城区沙梨山（Surry Hills）和红坊（Redfern）的独立房屋价钱下跌最大，跌幅超过25%，而住宅单位价钱下跌幅度最大在的是Centennial Park区和Mona Vale，分别下跌23.1%和20.8%。

另一方面，阿德雷德的房价在2022 年仍保持强劲增长，其中Davoren Park区房价暴涨34.7%和Seacliff Park区房价暴涨41.4%，在全国独立房屋和住宅单位中价钱涨幅最大。

欧文表示，总体而言，市场更实惠的城区对利率上升的适应能力更强，而更昂贵的城区房价往往出现更剧烈的下降。

乡镇地区市场对房地产市场状况变化的适应能力更强，这得益于供应有限、需求强劲（与疫情大流行前水平相比）和相对可负担性。

然而，随着利率上升，对乡镇地区住宅的需求已经放缓。

虽然一些乡镇地区的年涨价幅度仍然很高，例如新州Bingara镇的独立房屋价钱过去一年仍狂涨36.2%，昆州Laguna Quays镇的单住宅单位价钱仍飙升30.9%，但大多数乡镇地区市场已经过了周期性峰值，现在正在录得房价下降。

新州南部高地、南部海岸的Shoalhaven 和昆州阳光海岸（Sunshine Coast）等热门生活方式住宅市场的房价跌幅最大。

欧文认为，这些市场的房价不太可能跌至低于新冠疫情开始时的水平，因为这些地区的住宅平均价钱仍比疫情大流行开始时高出38%。

BIS Oxford Economics经济学家基尔罗伊（Maree Kilroy）预计，澳洲央行在2023年初将进一步加息，到明年3月，现金利率将达到3.6%的峰值。

但他也认为：「利率将在2024年再次开始下降，到2025年中期稳定在2.6%。」

「我们预计全国全住宅价格将从高峰到低谷下降11.5%。预计价格下跌的步伐将从这里放缓，市场将在2023 年9 月季左右触底。」

经济研究机构SQM的研究总监克里斯托福（Louis Christopher）亦预计，央行会在明年初进一步加息。

「我们预计会有更多加息，从2月份的央行董事会恢复月度会议开始。然而，预计它不会将现金利率提高到4%以上。」

他认为，如果现金利率不超过4%，预计房地产市场将在2023年底触底并复苏。

然而房价下跌的范围可能会受到房屋抵押贷款可偿还性风险的进一步拖累，因为通过疫情大流行期间获得的定息房贷，大部分将于明年年底到期，届时这些贷款置业者转向浮息房贷，每月还款额将大幅增加。

全国住宅房地产的估计总价值从2021 年12 月的9.6 万亿澳元萎缩到2022 年11 月的9.4 万亿澳元，而估计的住宅年销售额与一年前相比下降了13.3%，澳洲各地过去一年共出售了大约535,000 套住宅。