全民医疗,全民教育的澳大利亚,什么时候可以实现全民住房?

前 言

毫无疑问,澳大利亚建筑业眼下的日子并不好过。

至于为什么?坏消息太多了。例如,移民暂时回不来,本土居民中约有260万人不是丢了工作,就是减薪导致收入降低。

此外,包括澳大利亚联邦银行(CBA)在内的机构都纷纷预言,房价一定会跌,并且还会大跌。

在澳大利亚,每10个劳动力中,就有1个来自建筑业。然而,自今年3月以来,这个行业已经裁员7%。

鉴于建筑行业对澳大利亚经济和就业的重要性,现任莫里森政府显然不会袖手旁观。

按照计划,联邦政府本周宣布针对建筑业的一揽子刺激计划。

现金补贴买房

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截至目前,澳大利亚联邦政府透露了现金补贴买房的信号。

据悉,新房买家可获得最低2万澳元的现金补贴。

与以往主要针对首次置业者的补贴计划不同,补贴不仅适用于首次置业者,还包括置换人士。

此外,补贴还进一步扩大至房屋建造计划,为需要翻修房子或准备动工盖房的人提供2.5万澳元的政府补助。

现金补贴买房背后的逻辑很简单,在大额补贴的诱惑下,一些人会受到鼓励将购房计划提前,继而推动更多的住宅建设。

澳大利亚前任陆克文政府在2008年全球金融危机就用过这一招。

当时,时任澳大利亚总理的陆克文宣布将首次购房者购买新房的补贴增加三倍,达到了2.1万澳元。

费力不讨好

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然而,有人也诟病称,现金补贴买房是“费力不讨好”。

一方面,联邦政府现金补贴的对象是那些没有补贴也会购房的人群。

另一方面,在补贴计划出台之前,经济学家已经预测明年新建住房为11万套。

因此,在丝毫没有增加建筑业就业岗位的条件下,现金补贴的成本就已经高达22亿澳元。如果补贴翻倍至4万澳币,成本更大。

换言之,这是一笔巨额的支出,却没有什么经济利益。

事实上,现金补贴购房者也无法让住房价格变得更便宜。

相反,现金补贴只会让房价上涨,从而让卖方比买方受益更多。在这种情况下,最大的获益者是那些急于清盘的开发商。

如果对装修也适用现金补贴,那么对经济的打击可能来的更快。

原因很简单,住房装修不一定需要事先获得建筑批准,但是却会带来一大堆麻烦。

例如,现金补贴装修可能会导致按需供应商品价格的上涨。此外,监管官员管理起来也非常麻烦,比如说如何确定装修工程是否为补贴支付前就已完成的工程?

据报道,新冠疫情推动了房屋装修业的繁荣。例如,在无需打折促销的条件下,Bunnings、JB Hi-Fi / The Good Guys、Harvey Norman以及其他家居用品和照明设备门店的销售额增长了10%至30%。

要知道,通常情况下,销售额增长5%都是一个很不容易完成的目标。

由此可以证明,在澳大利亚,尽管疫情导致很多行业关门、裁员、但是,有相当一部分人的收入并没有受到影响,其中就包括买得起房的潜在买家。

更好的选择

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经济学家指出,其实有一种更好的方法来给予住宅建设所需的支持,联邦政府不必要舍近求远。

这个选项就是为建设更多的社会保障性住房提供资金。

如社会保障性住房这个名称所言,此类住房是为了社会稳定性而建,包括经适房、廉租房等等。

一般情况下,此类住房的租金成本不超过家庭收入的30%,可为澳大利亚弱势群体提供一张安全网。

特别是,莫里森政府应该温习一下全球金融危机时代的政策,即“ 社会保障性住房倡议(Social Housing Initiative,SHI)”。

在这项政策的引导下,澳大利亚曾在两年内新建了1.95万套社会保障性住房,并翻新了另外8万套公寓,总计耗资52亿澳元。

同样,按照SHI倡议,联邦政府为各州/领地直接建造社会保障性住房提供资金,或者与社区住房提供商签约,来充当住房开发商的角色。

如下图所示,在SHI发布后的几个月内,公共住宅建设的审批数量迎来了一波高峰。

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按照目前的市价,新建3万套社会保障性住房预计花费100亿至150亿澳元。

由于州/领地政府和社区住房提供者不必担心财务、市场营销和销售的问题,因此他们能够比私人部门更快地开始建造房屋。

因此,从这个意义而言,社会保障性住房建设对经济的提振可以说是“立竿见影”。

同样重要的是,建设社会保障性住房也有助于解决无家可归问题所遗留的祸害。

在最近的人口普查(2016年)中,澳大利亚有超过11.6万人无家可归,而十年前为9万人。

新冠病毒给我们留下了一个深刻的教训,即如果让人们生活在不健康的状况中,它会导致疾病的传播,继而影响所有人的健康。

无家可归的驱动因素很复杂。尽管如此,澳大利亚的证据和国际经验表明,社会保障住房大大减少了无家可归的风险。

然而,我们不得不直面这样一个事实,即澳大利亚的社会保障性住房存量停滞不前,这意味着那些生活急剧恶化的人们几乎没有社会保障性住房可以“缓冲”。

美国社会骚乱带来的思考

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近日,美国警察暴力致黑人死亡事件的抗议游行迅速发展成为一场席卷美国的危机。

就连经常“大言不惭”的美国总统特朗普也表示,暴力事件的中西部明尼苏达州是“世界的笑柄”。

然而,整起事件的背后不只是种族歧视的因素在作怪,很大的原因来自日益扩大的贫富差距和居高不下的失业率。

“希望减免房租””、“赶走有钱人”,在白宫周边,对经济穷苦表示不满的标语和涂鸦显得突出。

在游行人群中,还有带着棒球棒、一开始就以掠夺为目的参加的年轻人,贫富差距正直接导致社会不安。

同样,在澳大利亚,新冠疫情也无情地暴露了贫富差距的问题。

在新冠疫情爆发之前的20年间,澳大利亚中位房价上涨了两倍,悉尼和墨尔本房价上涨更快。

房价的飞涨也带来了许多破坏性影响。

一方面有房的人坐等财富增长,另一方面,一些刚需购房者则被排除在市场之外。

如下图所示,自上个世纪90年代中期以来,澳大利亚的住房自有率“头也不回地向下走。”

数据显示,2017年,要想以均价购买一套独栋屋,对于拿平均工资的澳大利亚人而言,需要11年才能存够首付款。

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对于悉尼的普通居民来说,时间更是长达40年。

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更为严峻的是,这部分没钱买房的人群开始和低收入人群争夺同一块市场,租金相对便宜的租赁房屋。

于是,在廉租房等社会保障性住房供应不足的情况下,我们看到私房租金的涨幅持续大于工资涨幅。

后果可想而知,越来越多的澳大利亚家庭陷入贫困。

相反,伴随利率的下降,澳大利亚富人(收入最高20%的人口)住房成本占收入的比例相对保持稳定,并且这些人通常拥有自己的房屋。

于是,我们看到了一个负反馈效应,即富人房子越来越多,穷人越来越支付不起房租。

租房缺乏保障,大部分收入给了房东,低收入家庭就没有多余出来的钱提升孩子的教育。同时,由于需要经常搬家,此类家庭小孩的教育也经常处于一种不稳定的状态。

一名经济学家直言:“如果我们实现了全民免费医疗,实现了全面免费教育,那么为什么不能实现全民负担得起的住房呢?”

新州政府委托的研究数据显示,全州范围内住房缺口接近13万套。如果不采取一致行动,到2036年,这一数字将增长到16.6万套。

维州也不例外。据估计,全澳范围内的住房缺口大约为43.8万套,并将增长到72.9万套

结语

所以说,到底是选社会保障性住房,还是选现金补贴买房。

选择不同,结果自然有差异。

从房价和获益的角度而言,推动社会障性住房建设不但不会提高房价,同时也不会为开发商带来意外之财。

但是,它不仅可以让建筑工人保住饭碗,而且还可以为澳大利亚弱势群体提供所需的帮助。

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